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Urbital Ep. 9
Giancarlo González: Urbital podcast episodio número 9. Hablamos sobre Santurce, el edificio de Metro Plaza, transacciones ocurridas antes y después de la recuperación. Hablamos de revitalización urbana, la Calle Cerra. Esto y mucho más en este episodio número 9.
Bienvenidos al episodio número 9 del Urbital podcast. Me acompañan como siempre Coral Bouret, Fernando Rodríguez, Brandon Zavala y mi socio fundador, Iván Zavala. Además, tenemos hoy como invitado especial al Licenciado Pedro Ortiz, amigo, colega de trabajo en otra vida lo que parece ahora, y una persona que invirtió inicialmente en el mercado de Santurce en el condominio Metro Plaza. Hoy vamos a abundar un poco sobre el mercado de Santurce, vamos a contar experiencias de la zona, dónde se encuentra, dónde estuvo y hacia dónde va. Pedro, cuéntame un poquito sobre esa primera inversión tuya en el edificio de Metro Plaza.
Pedro Ortiz: Yo compré allá en el 2010, ese fue el primer apartamento que compré.
Giancarlo González: ¿Metro Plaza sale a la venta en qué año?
Pedro Ortiz: Como en el 2009.
Iván Zavala: La preventa fue un poco antes del 2009.
Pedro Ortiz: Cuando yo llegué no había tantísimos residentes todavía, fue mi primer apartamento. En aquel momento compré en la torre sur, piso 16, creo que $375,000 fue el precio de compra. Entiendo que hay gente que había comprado a un precio más alto. Bajaron un poco y ahí fue que lograron llamar la atención de par de compradores.
Giancarlo González: ¿Cuándo tú compraste estaba el incentivo de los $10,000?
Pedro Ortiz: Sí, te daban $10,000 o $15,000, no recuerdo. Y me acuerdo en aquella época, algo que ya no se ve, que era un mortage de 40 años que los primeros 5 años eran al 2.9% y sin poner pronto. Cosas que ya en estos tiempos no se ven tanto.
Giancarlo González: Del 2010, ¿qué ocurre posteriormente en ese edificio? ¿Se ejecutaron, se vendieron adicionales, estuviste por debajo de lo que compraste?
Pedro Ortiz: Yo sé de mucha gente que se mudó y eran profesionales, que todavía muchos siguen viviendo ahí, pero lo cierto es que muchos apartamentos se vendieron forclosed o a precio de ganga en Clasificados Online. Por curiosidad, me dio por tantear el mercado en algún momento y lo que me ofrecían eran como $80,000 dólares menos de lo que debía la hipoteca, así que lógicamente ni mire para allá.
Giancarlo González: ¿Te mantuviste aguantando entonces?
Pedro Ortiz: Sí, me gustaba el edificio, creo en el proyecto y en algún momento sabía que iba arriba. Yo creo que en un momento, esto es curioso, un pent-house en la torre norte me la ofrecieron, por eso es que tantié el mercado porque me ofrecen este otro apartamento, lo que estaba en un short sale en $390,000 algo así. Ahí es que hago el ejercicio de cuánto le puedo sacar. Los números no cuadraban bien, pero ese apartamento pent-house debe valer hoy muchísimo más de $390, así que el que lo compró tiene que haberle ido muy bien.
Giancarlo González: Fast-forward a hace poco, ¿lo vendiste?
Pedro Ortiz: Vendí a principios de octubre de este año, 2021.
Giancarlo González: Estuviste 10 años ahí, pasaste por todo este ciclo de recesión que empieza ahora en una fase de recuperación. ¿Y a qué precio vendes?
Pedro Ortiz: Cuando se vendió fue en $525. Recuperé y sobró para pagar el pronto y amueblar la próxima propiedad, pero incluso fue una recuperación muy rápida porque mi vecino del frente vendido por $95,000 dólares menos y la diferencia fue de un periodo de 3 o 4 meses.
Giancarlo González: ¿El mismo tipo de apartamento?
Pedro Ortiz: El mismo tipo de apartamento. Uno al frente del otro.
Giancarlo González: ¿O sea que en 3-4 meses hubo una diferencia de $90,000?
Pedro Ortiz: Sí, y hoy probablemente serían $600 quizás.
Brandon Zavala: Sí, en mercados puntuales eso se ve y se puede ver. Yo le digo a la gente que no le coja miedo a eso. Siempre y cuando todo el mundo se haga el disclosure debido. Si hay alguien willing a hacerlo, a pagar, pues es libre mercado.
Giancarlo González: Claro, y se ha estado hablando sobre lo que se ve en otros complejos como Ciudadela y Gallery Plaza que pasaron por esto mismo, épocas de recesión, bajos precios, y de repente se recuperan y ahora están o por encima de lo que estuvieron inicialmente o justo ahí.
Pedro Ortiz: He verificado por curiosidad y creo que vi un listing de $525 del modelo de un cuarto. O sea que el de dos cuartos pues debo de pensar que mi comprador debe estar arriba.
Giancarlo González: La zona alrededor de Metro Plaza, ¿está mejor hoy que hace 10 años? ¿Hay más walkability, hay más desarrollo alrededor, o está más o menos igual en cuanto a otros tipos de desarrollos y de negocios?
Pedro Ortiz: Hay más negocios, Metro Plaza es excelente porque tienes un beauty abajo, ahora tienes dos restaurantes abajo ambos buenísimos Ombra y La Pícara, y tienes una tienda de ropa deportiva, o sea que el complejo está mejor. El área pues yo la veo exactamente igual, no hay iluminación en buena parte de la Ponce de León, las carreteras están en mal estado, bastante común en San Juan.
Giancarlo González: Sí hay una comunidad de la industria de tech más presente, lo sé por el edificio de al frente que está Parallel18, también hay un Piloto, o sea que hay mucha juventud en industrias de tecnología que tienen más purchasing power por esa zona queriendo vivir por ahí.
Pedro Ortiz: Es que es tremenda área, queda cerca de todo, está a 10 minutos de cualquier parte que tú quieras estar, al lado de la playa si te interesa, estás cerca de mil cosas. Con un poco más de cariño esa área va a ser muy prime en los próximos años.
Coral Bouret: Y lo va a ser, retrocede en el tiempo 90-80 años y la Ponce de León era la arteria principal, busquen fotos en internet, eso era un hub vibrante. Teatros, trolley, transportación pública, apartamentos Art Deco de la época, espectaculares. Yo transité por la zona hace apenas 2 semanas con mi abuela que tiene 90 años y se crio en esa zona y ella no sabía dónde estaba, y ella está clara de la mente, por lo deteriorado que está la zona. Ella me contaba lo que recordaba de las luces, de los teatros, los restaurantes.
Fernando Rodríguez: Un momento dado yo trabajé en un banco del área de ahí y caminaba a la hora de almuerzo. Si eso se revitalizara, sé que ha habido esfuerzos, pero en la Avenida Ponce de León en esa área tiene el potencial de convertirse en alguna avenida importante del mundo, porque es lo que evoca, es lo que se refleja o tiene el potencial. Esa es la importancia de que si usted tiene propiedad, sea residencia principal o sea de inversión, tiene que mantenerla, hacerle inversiones constantemente, porque al final del día es un producto que tú estás presentando y estás vendiendo, y eso ayuda a tu psiquis, a la mentalidad del puertorriqueño.
Coral Bouret: Está pasando, lo vemos lento pero miremos 2008-2010 cuando tú llegaste a Metro Plaza. De allá a acá, por lo menos ese segmento de la Ponce de León donde está Miramar ya al final, toda esa zona ha cogido un auge brutal en los últimos años. La zona donde está Ciudadela es otra cosa. Y ciertos pockets hay también, y sé que hay compañías grandes que han invertido en edificios en lo que es la coyuntura Miramar/Santurce. Está pasando es cuestión de tiempo.
Giancarlo González: Creo que nos acompaña alguien que sabe mucho de esa revitalización y nos puede hablar un poco sobre el proyecto en la Calle Cerra y qué es lo que pudiera pasar en Santurce. Hablando de revitalización, Iván.
Iván Zavala: Primero, tenemos que identificar que Santurce no es un casco urbano, es un centro urbano y hay una gran diferencia porque cuando tú te vas a lo que es híper localmente la geografía de un casco urbano es una plaza o una iglesia, y alrededor de esa plaza es que tú ves que confluye lo que es el comercio. Santurce es un centro urbano que viene desde la Milla de Oro hasta la puerta de Condado, y la Ponce de León sigue siendo una de las avenidas más importantes de Puerto Rico. Tenía 22 museos, y en el 1948-1950 todavía había 185,000 habitantes. Hoy Santurce no tiene más de 60,000. El room to grow, el espacio para crecer, es grande. Ahora, en los centros urbanos por lo general tú tienes unos nodos, por ejemplo Sagrado Corazón es un nodo muy importante de Santurce. Ciudadela se convirtió en un nodo bien importante que está cerca del Museo de Puerto Rico. Después brincamos a la Parada 18, que es la entrada hacia Condado, después tenemos la Calle Cerra/Miramar que by the way unos de los edificios más caros que tenemos en toda esa área es el Cosmopolitan que es Santurce ni siquiera es Miramar, porque Miramar comienza en la Calle Cerra donde está el Conservatorio de Música. La Calle Cerra es una de las calles más importantes promotoras de la música. Se extiende a Tras Talleres y después tienes Miramar. Ahora lo que viene es cómo orgánicamente se están mejorando unos nodos y ahora cómo nosotros podemos insertar esos nodos que es algo que está ocurriendo no solamente en Santurce, es algo que cíclicamente va a ocurrir por el mixed housing que te provee una vida urbana. El millenial quiere vivir a commute time de lo que es un restaurante. El que está viniendo acta 60 que quiere tener una oficina dice que en financial district no hay nada por la noche, pero en Santurce hay hoteles, cafés, definitivamente uno de los lugares más atractivos para vivir y trabajar y aumentar la calidad de vida con museos, etc. Si tú quieres vivir ahora mismo en Condado, en Viejo San Juan, por los precios definitivamente el lugar es Santurce. Por eso tú ves una apreciación acelerada de Metro Plaza. Yo recuerdo que opcioné en Metro Plaza en una preventa. Metro Plaza sale cuando el mercado estaba empezando a caerse. Hicimos una fila por la noche para poder opcionar el otro día. Nos quitamos porque él cae cuando el mercado se desploma en el proceso de preventa. Y mira lo que pasa hoy, Metro Plaza está continuando con una apreciación que ya vas a ver que va a estar hasta más acelerada porque no tienes nueva construcción en Condado y Viejo San Juan. Los locales van a beneficiarse de esa apreciación acelerada y es muy probable que puedas empezar a ver propiedades de $1 millón en estos sectores. Ya tú estás viendo en Ciudadela dos cuartos vendiéndose en $650-680. Estamos hablando de 1500, 1400 pies cuadrados. El desequilibrio entra la oferta y la demanda nos va a llevar a ese lugar.
Giancarlo González: ¿Cuáles son los incentivos que el gobierno pudiera dar para ayudar a que esto se haga de una manera más organizada? Por ejemplo, se habla de planificación de transporte público. Tú has trabajado mucho en la revitalización de la Calle Cerra, la lideraste. ¿Qué hace falta para que siga desollándose sosteniblemente? Porque se habla de que más personas quieren estar en Santurce, por ejemplo los millenials no quieren ser dueños de un carro, prefieren el transporte público pero la movilidad no está tan accesible.
Iván Zavala: Creo que lo primero que debe de haber es más comunicación entre la parte gubernamental y la privada, porque ahora mismo los desarrollos que nosotros estamos hablando son desarrollos privados que han servido de motor económico y la vez de impacto social. Ahora con los fondos de revitalización, es un buen momento para que los gobiernos se enfoquen a mejorar la infraestructura en estas áreas urbanas y que sea más atractivo para que los desabolladores digan que van a vender aquí. El gran problema que tiene por ejemplo Santurce: ahora mismo tenemos 560 residentes y como 150 empleos directos, pero no hay parking. Una excelente alternativa sería en lugar de vender los estorbos públicos a nivel individual, vamos a unirlos a un programa urbanístico y que sirvan de estacionamientos colectivos, de áreas verdes. Entonces entre una alianza público-privada puedes crear un parking colectivo. No es tomar una cuadra y dañarlo para un parking, es tener muchos parkings que te obliguen a que camines, a que le proveas seguridad, que hagas un recorrido cultural. Es una cuestión de cómo unimos esa mente gubernamental y la privada para poder trabajar por el bienestar de la gran comunidad.
Coral Bouret: Se había hablado en momento, y había una maqueta en el segundo piso del Banco Popular, se iba a hacer el tren liviano que unía el terminal del tren en la 26 hasta el Viejo San Juan. Yo creo que eso era un plan perfecto.
Iván Zavala: Inclusive hay que unirlo al Tren Urbano. Estamos tratando de ver cómo le damos una mayor vida, porque al final confluye para el centro urbano. Cómo del Tren Urbano yo extiendo el commute time al centro de Santurce para que puedas venir desde Bayamón, desde Guaynabo, sin tener que pedir un taxi o Uber, pudiste coger una bicicleta. Hay que tener unas mentes privilegiadas del gobierno y de la parte privada para poder atender esa situación.
Giancarlo González: Y un compromiso, porque si tomas el Tren Urbano y llegas hasta Sagrado, hay una guagua que te lleva directamente desde Viejo San Juan, pero sale cada 15 minutos y no está coordenada con la llegada del tren. Puedes estar hasta 30 minutos sentado en la parada del tren de Sagrado esperando que venga el autobús que te pueda llevar a donde tú quieres. Hay fondos federales para establecer lo que se llama un bus rapid transit, que te permiten coordinar nuevos carriles que hasta las luces y los semáforos son diferentes. Prenden para que el autobús arranque primero y luego vayan detrás los carros en la vía y sea más efectivo el transporte en esa zona. Si eso se hiciera, puedes contar con llegar a Sagrado Corazón y de ahí recorrer Santurce efectivamente con mayor frecuencia, eso definitivamente ayudaría a revitalizar.
Iván Zavala: Otra cosa, y esto es un consejo que le damos muchas veces a los alcaldes: no podemos ver los centros urbanos como “¿cómo revitalizamos el 100% el centro urbano?”. Ese es el primer error y te doy el caso de Río Piedras. Río Piedras tiene miles de unidades, no podemos pensar en revitalizarlo en un 100%. Vamos a trabajar con pockets, con semillas. Si tienes una semilla en una calle, tienes una semilla en otro sector, después lo que tenemos que hacer es como el enjambre de abejas, conectar. Pero pensar en de momento coger 3,000 unidades, necesitarías un economic speed multiplier company, como hizo por ejemplo Bravo, Red Ventures, traerlo y deploy 5,000 personas. Mientras eso no pase, tenemos que pensar híper localmente en cómo establecemos nodos de importancia y después los integramos, porque de lo contrario se despobló el 80% de los cascos urbanos y no podemos pretender en un día traerlos para atrás, tiene que ser un proceso.
Giancarlo González: Con la Calle Cerra, recuerdo ver una propuesta tuya sobre transportación en la calle, como unos circuladores.
Iván Zavala: Claro, ahí nosotros estamos creando nuestra propia transportación colectiva sin depender del Gobierno porque nosotros tenemos que procurar que eso ocurra, desde lo que está haciendo el hub de innovación cerca de donde está la Fidalgo Díaz hasta Miramar, la Capilla Señora de Lourdes que es la iglesia gótica.
Giancarlo González: ¿Y ya está corriendo?
Iván Zavala: No, no está corriendo todavía, pero ese es el plan.
Giancarlo González: ¿Tiene fecha?
Iván Zavala: Entiendo que ya para finales de este año, o principios del año que viene de estar incorporada, cuando el proyecto ya esté en un 60%.
Coral Bouret: Yo vi un simulador que compartió Luis García Pelatti, el anterior presiente de la Junta de Planificación, de un modelo de desarrollo urbano y era un video que te iba transformando una zona bien parecido a lo que es hoy ciertas partes deprimidas, por ejemplo Ponce de León, y cómo se iba pensando en ensanche de aceras, siembra de árboles y áreas verdes, carriles para bicicletas, mucho transporte público, y realmente no estaba pensado entorno al carro porque lo que queremos es gente en la calle caminando, moviéndose fácilmente desde Sagrado Corazón por dar un ejemplo, a Ciudadela a Miramar. Si vienes a ver, es lo que sucede en Viejo San Juan en micro y lo que ha sucedido en Ciudadela en micro. Tienes un área bien agradable, bien cómodo para desarrollar, para caminar, vas al café, a tus citas médicas, al correo. Y yo creo que es súper importante para revitalizar esa zona, porque si no es un gran parking con aceras.
Giancarlo González: Poder conectar la Laguna del Condado.
Iván Zavala: Eso se está trabajando.
Giancarlo González: Nosotros en el viejo San Juan hemos visto el esfuerzo privado de Codevisa, porque el trolley nunca fue efectivo, entonces Codevisa invierte en estos carritos de golf que te ofrecen el Pon del Vecino, y son los carritos que están circulando. Pero Codevisa también tiene una guagüita nueva que llega hasta creo que El Distrito de Convenciones, vuelve y vira, y te permite circular y moverte.
Coral Bouret: Y te lleva hasta a la playa del Escambrón.
Giancarlo González: Correcto. Para hacerlo más efectivo, yo de hecho hasta lo se lo propuse a ciertos líderes del gobierno: hagan que sus empleados en vez de tener sus estacionamientos reservados frente el departamento, frente la alcaldía, estacionen en el Centro de Convenciones y usen ese trasporte público de movilidad y mejórenlo y verán cómo ayudan a revitalizar mejor una zona y mejorar en el flujo de tráfico. Temas que hemos discutido. ¿Algo más que quieras añadir Iván?
Iván Zavala: Apuesto mucho a la revitalización urbana y nos hace mucha falta. Siempre entender que es sumamente importante porque la singularidad de un barrio está en sus comerciantes, y la perpetuidad de nuestra herencia cultural está en mantener esos comerciantes que se convierten en grandes cadenas como Kress, La Gloria, que ya no tenemos nada de eso. Tenemos que apoyar de alguna manera. Tenemos que siempre pensar que lo que fracturó el urbanismo en Puerto Rico fue la mentalidad del suburbio, de la segregación, de los centros comerciales, y no estoy criticando estoy hablando un fact. Así mismo como cuando nosotros compramos online que ahora la mentalidad consumista es que voy a comprarlo todo online, cuando a lo mejor el mismo carrito lo tiene una persona en el barrio. Nosotros como comunidad debemos ser consciente y propiciar que en lugar de ir a una cadena extranjera, hay gente que vende el mismo producto que a lo mejor vale 5-10¢ más, pero estamos contribuyendo a una economía local y a mantener alguna herencia.
Brandon Zavala: Y sin embargo también, como el 65-70% de mis transacciones han sido desde la parada 24 a la 15. Muchas de estas personas están esperando ese bridge entre Ciudadela y Metro Plaza. Entre Metro Plaza y no vuelve a pasar nada hasta la Cerra. Entre la Cerra entonces quizás hasta Fine Arts. Entonces esos bridges ellos han invertido ahí pero no van a remodelar porque todavía esa conexión no llega y ves las propiedades que quizás están vacías, pero fueron vendidas recientemente. Pero están esperando a que se conecte de aquí a aquí. Cuando se conecte de aquí a aquí, yo remodelo porque si lo hago ahora quizás no voy a sacarle el mayor provecho. Están esperando que puedas conectar digamos de Ciudadela a Metro Plaza y ya están comprando en las calles aledañas que están entre medio. Entre ahí hasta la Cerra, y hasta Tras Talleres porque están esperando esa expansión. Y poco a poco va pasando, pero muchos no hacen la remodelación hasta que pase.
Fernando Rodríguez: Que vean un compromiso de la otra parte.
Brandon Zavala: Y mayor movimiento, porque tener un Airbnb y la propiedad de al lado está abandonada pues quizás no va a ser lo óptimo remodelar al momento. Quieren que el vecino que compre, que otra persona compre al lado y que no queden tantas propiedades abandonadas. Pero ahora tú compras una propiedad y las otras 7 están abandonadas, no es lo óptimo al momento.
Giancarlo González: Tema muy interesante, gracias Pedro por la participación.
Pedro Ortiz: Gracias a ti por la invitación.
Giancarlo González: Hasta el próximo episodio, gracias.