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Transcripción del episodio 8
Giancarlo Gonzalez: Conversamos en el Urbital podcast hoy con Gino Villarini de Aeronet. Hablamos sobre su experiencia, la compra de su propiedad en el ‘97 y como 20 años después la propiedad estaba al mismo precio de la que él había comprado. Qué pasó con sus vecinos, con la gente a su alrededor en su vecindario. Hablamos además a nivel macro sobre el precio promedio de las casas en los Estados Unidos. Esto y mucho más.
Comenzamos el episodio del Urbital podcast, me acompañan Brandon Zavala, y Gino Villarini de Aeronet, gracias por estar con nosotros. Vamos directamente al grano: aquí muchos de los temas que tocamos tienen que ver con las bienes raíces, los precios de las propiedades, la gentrificación, la demanda, la pandemia, los impactos del mercado, las condiciones que han creado que el comportamiento del mercado esté como está hoy – que es en recuperación – precios incrementando, mucha gente diciendo que no hay propiedad asequible. ¿De dónde sale todo esto, cuál es la posición de diferentes personas, cuáles han sido sus experiencias? Esos son los temas que queremos tocar, así que vamos directamente al grano: ¿dónde tú vives?
Gino Villarini: En el área de Montehiedra. Eso es Caimito.
Giancarlo Gonzalez: Ok, Montehiedra definitivamente pasó por el período de burbuja. Mucha gente estuvo underwater. ¿Tú compraste en Montehiedra en qué año?
Gino Villarini: 1997.
Giancarlo Gonzalez: Y fuiste de los primeros en comprar ahí. ¿Tú compraste cuando era proyecto nuevo?
Gino Villarini: Sí, compré cuando era proyecto nuevo, un año antes de casarme. Yo iba a comprar un apartamento, estaba viendo apartamentos y una amistad me dice “mira, ahí están haciendo una urbanización nueva, vete para allá”. Fuimos para allá, estaba fuera del budget de nosotros para aquel momento, pero con un poco de ayuda compramos básicamente la casa nueva.
Giancarlo Gonzalez: ¿La urbanización de Montehiedra era cuál?
Gino Villarini: Árboles de Montehiedra.
Giancarlo Gonzalez: Compraste en Árboles de Montehidera en el ’97, para esa fecha ¿se iban en 350?
Gino Villarini: No, yo pagué $315 porque era de esquina la casa. Los precios comenzaban en $275-285.
Giancarlo Gonzalez: Ok, 1997, $315,000.
Brandon Zavala: Y para ese entonces, ¿más o menos cuál fue el interés para ese proyecto nuevo?
Gino Villarini: Yo no me acuerdo, ha pasado tanto tiempo pero sí te puedo decir que como yo era primer comprador, éramos jóvenes, pagamos sobre interés. Nos pidieron 20 firmas, yo creo que había que pedirle firma hasta al Papa para darnos la hipoteca *se ríen*. Pero francamente no recuerdo el interés que estaba en ese momento.
Giancarlo Gonzalez: Ahora vamos a hacer un fast-forward, 10 años después 2007-2008 el pico antes de que viniera la gran caída. Hay transacciones de $595 – $615,000. ¿Tú viste ese boom?
Gino Villarini: Sí, lo vimos.
Giancarlo Gonzalez: ¿Refinanciaste?
Gino Villarini: No fíjate, no refinancie. Sí, supe de mucha gente que lo hizo. Yo llegué a tasar la casa justo antes de que se cayera el mercado y me tasó como $700-$750, el doble de lo que habíamos pagado.
Giancarlo Gonzalez: Y seguramente cuando tasaste te ofrecieron refinanciar, para hacer hasta la terraza.
Gino Villarini: Claro sí, tuve amistades que lo hicieron, refinanciaron su casa casi un 100% los que podían. O sea están sacándole todo el cash que pudiesen a la propiedad, y obviamente lo utilizaban para varias cosas, hacían terraza, hacían piscina, y unos cuántos años después ya tú sabes estaba underwater. Tuvieron que liquidar e irse, entregar la propiedad al banco.
Giancarlo Gonzalez: Vamos a ir 10 años después del 2008 al 2017-18. De $595 bajaron y se volvieron a vender de nuevo. En el 2015 y 2016 hay transacciones en $320, $380, $315.
Gino Villarini: Exactamente, las casas volvieron al valor original de cuando la inversión era nueva.
Giancarlo Gonzalez: 20 años después. Entonces, lo que mucha gente no toma en consideración es toda la gente que había refinanciado, gente que quizás compraron durante el 2010-2011 que todavía compraron en $450 y en el 2017 se estaban vendiendo en $315. O sea el precio original que tú compraste en el ’97. Todo esto entonces hasta el 2018 y de repente ahora en el 2019-20 empezamos a ver transacciones de nuevo en $500, $550, $600.
Gino Villarini: Yo tuve un buen amigo que compró hace 5 años justamente frente de mi casa y pagó $320 por la casa, con remodelación, con terraza, con piscina. No era la casa básica, era una casa que tenía dos remodelaciones.
Giancarlo Gonzalez: Él pagó lo que alguien que refinanció y le metió esos $100-200,000 dólares adicionales, o sea que la casa podría valer sus $400 o $500 y él la compró en $300. O sea él tuvo mejor negocio que tú en el ’97.
Gino Villarini: Definitivo esa casa ya estaba remodelada con 20 cosas hechas.
Giancarlo Gonzalez: ¿Ese amigo es puertorriqueño?
Gino Villarini: Sí.
Giancarlo Gonzalez: O sea que hay locales puertorriqueños que se han aprovechado de poder comprar en el momento correcto.
Gino Villarini: De todos mi vecinos ahí, ahora mismo no te puedo decir que haya algún extranjero. Todos son locales.
Giancarlo Gonzalez: Muchos que compraron recientemente entonces en la caída.
Gino Villarini: Sí, todos son locales.
Brandon Zavala: Y también es curioso porque si se vendieron en $300, estoy seguro que si refinanciaron se venden en short sale. Quizás no es una re-venta normal porque el préstamo debe $500 – $600,000 todavía. O sea, en 10 años a lo mejor no bajaste esos $200,000 del principal, tienes que vender en short sale y el vendedor no se lleva ni un dólar al bolsilo.
Giancarlo Gonzalez: ¿Tú llegaste a trabajar algún short sale en esa zona durante ese ese tiempo?
Brandon Zavala: Milton Serrano en nuestra oficina sí, trabajó en Árboles de Montehiedra, yo he trabajado más los short sales en el área de Caguas Real. Ahora mismo con este tipo de mercado están vendiendo por encima incluso del refinanciamiento que hicieron en 2010-2011 y propiedades que tenían una diferencia igual de $200,000 – $300,000 que debían más y el valor actual en el mercado era de $340.
Giancarlo Gonzalez: Un tema que no se ve en esta narrativa es todas esas personas que o refinanciaron o compraron justo antes de la caída y estuvieron debajo de la rueda por tanto tiempo. Entonces ahora se han ido recuperando.
Gino Villarini: Sí, tengo amistades que hasta han tenido que irse del país por ese problema. El trabajo que tenían localmente no le daba para pagar la casa, tuvieron que entregar la casa e irse a Estados Unidos a vivir y buscar una mejor vida.
Giancarlo Gonzalez: Si yo estuviera mirando oportunidades ahora, yo buscaría dónde todavía los precios están por debajo. Qué áreas no se han recuperado, por ejemplo Río Piedras. ¿Qué zonas hay donde uno puede encontrar todavía precios bastante accesibles por el hecho de que la recuperación no ha llegado a esas áreas?
Brandon Zavala: Pues mira, yo estoy viendo nuevas tendencias por ejemplo, incluso el mercado de Dorado Beach East es un mercado donde las personas que quizás compraron en un millón o dos millones ahora están vendiendo en 7, 8, o 9 millones y lo que hacen es que se están mudando a Sabanera de Dorado y ahora Sabanera de Dorado una propiedad no te vale menos de $1.4 millones. Entonces cogen esa ganancia capital, ese equity de $7 millones, se van a una casa de $1 o $2 y le sobran $5 millones, y con eso entonces o hacen inversiones o básicamente lo dejan en la cuenta, o se mudan quizás de áreas como Guaynabo, Condado; quizás de Condado a la Villa de Torrimar. Se mudan a estos mercados que tienen mucho más pies cuadrados, tienen más patio y quizás vendieron su apartamento en Condado de 2000 pies cuadrados y ahora se pueden mudar a una casa de 5000 pies cuadrados en Guaynabo por la mitad del precio.
Giancarlo Gonzalez: Yo tengo un programador que trabajó conmigo en mi época de compraoalquila.com, un joven de Naranjito quien estudió programación en la UPR de Bayamón y siguió desarrollando software. Cuando vendimos la empresa al El Nuevo Día, fue [con ellos] para allá y siguió programando y compró en una urbanización en Dorado más pequeña, ahora no recuerdo el nombre pero se iban en $250- $300,000. Compró allí y me dice “mano, de repente en mi urbanización veo un montón de personas de afuera, pero de todas partes del mundo, o sea hay americanos, hay indios, he visto de todo y están vendiéndose en $800 -$900,000 dólares”. Y él está contento porque su propiedad subió de valor, hay más actividad económica, hay demanda, y él está pensando si vende y se mueve a otro lugar en otro pueblo o si se queda ahí. Pero estos casos yo creo que son la mayoría quizás para muchos puertorriqueños y no se ven, lo que se ve y lo que se está hablando es que hay desplazamiento por culpa de la Ley 22 y por culpa de los Airbnb’s. Sin embargo, si miramos los precios a nivel de todos los Estados Unidos, Median Sales Prices of Houses Sold, ¿qué es lo que hemos visto Brandon?
Brandon Zavala: Cuando uno ve la gráfica desde 2007 hacia el 2012, esa gráfica tiene sus correcciones: iba en tendencia bajista y de momento del 2012 a 2015-2017 tiene un tipo de mejora. Sin embargo, la mejora la hace sideways, que significa que el mercado se estabiliza. El mercado básicamente de ahí entonces puede volver a crecer. Sin embargo en los últimos dos años el mercado ha ido en alzadada, más incluso que en el 2007, y no ha tenido ninguna corrección de ningún tipo ni sideways ni hacia abajo, simplemente lo que se puede ver es una cuesta desde los precios de $340 precio promedio hasta los $440.
Giancarlo Gonzalez: Este episodio lo vamos a sacar con esta imagen. Claramente se ve la caída 2007. En Puerto Rico esa caída duró más. Tú empiezas a ver la recuperación en el Median Price de todos los Estados Unidos, se ve que empieza a subir desde el 2012, pero en Puerto Rico esa recuperación no vino a ocurrir hasta el 2016- 2017 y María vuelve y la atrasa. Pero lo que sí es evidente es que en el 2020, mira ese brinco. Ese brinco del 2020 es en todos los Estados Unidos.
Gino Villarini: No es mi expertise el real estate, pero yo creo que la pregunta de mi parte y de mucha gente es ¿se debe a la pandemia?
Brandon Zavala: Se debe a la pandemia, al igual yo creo que estamos escasos materiales en muchas industrias. Cuando ocurre la pandemia, muchas personas dijeron “si or 90 días las personas no van a salir de su casa, ¿para que yo voy a seguir en el mercado?” pues entonces retiro mi propiedad del mercado o simplemente ahora me doy cuenta que a lo mejor no me quiero mudar de aquí. Hay ese retiro del mercado, no hay ese movimiento en la economía. De momento cuando se abre la economía, se crea este embudo básicamente de una demanda, no hay inventario, el poco inventario que hubo se adquirió en digamos un mes y medio, en 45 días. Cuando entonces se adquiere ese inventario, queda toda esta demanda, todos estos compradores pre-cualificados con dinero que tenían, y quizás ahora con más dinero que antes de la pandemia por todas las ayudas. Y luego entonces la propiedad que va saliendo, que baja como una gota de suero, tan pronto la propiedad sale ya tiene 10 ofertas.
Gino Villarini: Mira qué interesante, yo antes de llegar aquí vi un TikTok que me salió en el feed de real estate. En el mercado Coral Gables, el día que anunciaron una casa había una fila de 32 personas afuera como si fuera una fila de banco para ver la casa, y al final del día recibieron 32 ofertas. Una propiedad que el listing salió en $1.5 millones de dólares.
Brandon Zavala: Y se tuvo que vender por encima del precio del listing.
Gino Villarini: Si recibió 32 ofertas, imagínate. Había una fila afuera de la casa.
Giancarlo Gonzalez: ¿Típicamente cuánto tiempo tú tienes una propiedad en el mercado?
Brandon Zavala: Dependiendo, si es residencial ahora mismo están durando 17 días en el mercado.
Giancarlo Gonzalez: ¿Y cuántas ofertas recibes por esa propiedad?
Brandon Zavala: De 4-5. Llega una propiedad en un mercado, y esto se está viendo nuevo, si una propiedad en el mercado es mayor de $400,000 está durando 12-15 días. Otra cosa que estamos viendo son nuevas tendencias. Ya antes quizás el precio se veía con la mayor objetividad, quizás ahora no. Por ejemplo ayer estuve mostrando una propiedad en Palmas del Mar en Humacao, y una pregunta que me hace el comprador es “yo soy de Texas, vivo aquí en Palmas del Mar, tengo a mis hijos cogiendo home schooling, ¿qué tipo de internet hay en la propiedad?”. Y salió estadísticamente que se están vendiendo propiedades que no tienen buena conexión a internet a 8,000 euros menos en Europa. Lo están vendiendo en fair market value, y si no tiene buena internet entonces la están comprando con un 16% de descuento en precio de venta. Porque si vives en un área rural, tienes que hacer las conexiones para que el internet llegue hasta allá, y esas son cosas que los compradores están tomando en consideración al momento de hacer una oferta.
Giancarlo Gonzalez: ¿Cómo tu has visto eso en tu industria? De eso tú sí sabes.
Gino Villarini: Sí, es bien interesante, cuando comenzó la pandemia se veía un despunte en general en esta industria de los consumidores descontentos con su proveedor, sea que fuera estuvieran haciendo el servicio. En Puerto Rico hay dos proveedores grandes que son los que sirven el mercado residencial mayormente. Mucha gente está descontenta, y yo creo que en ese momento se dieron cuenta los consumidores de que la conectividad de internet para la época post-pandemia era de momento importante. Porque antes quizás, si tu estás viendo una película en Netflix y empieza a hacer buffering, pues tú le dabas el pase, digamos. Pero cuando tu estás en un meeting, Zoom o en Teams o distance learning, se convierte entonces en algo que te está afectando tu desempeño, sea académico o de trabajo.
Giancarlo Gonzalez: También cambió el tipo de servicio que la persona quiere, porque antes de la pandemia uno decía te doy 100 Mbps bajando y 10 Mbps subiendo y esa es la capacidad. Subir es la capacidad que tú tienes para subir contenido al internet, y bajar es lo que tu puedes leer del internet. Es más fácil bajar, subir requiere más capacidad. Entonces, ¿tú notaste que también empezaron a pedir más capacidad de subir?
Gino Villarini: Sí, y no es necesariamente que subir es más difícil, es que tradicionalmente se ha mercadeado así. El consumidor de internet tradicionalmente es uno que en las casas consume más de lo que produce o sube a la nube, así que tradicionalmente muchos productos se han mercadeado así. Sí hay un legacy técnico en algún tipo de tecnología como por ejemplo las que usan compañías de cable TV, DOCSIS. Entonces técnicamente sí hay limitaciones de subir y bajar, el DSL también tiene esas limitaciones. Entonces cuando estás con otros tipos de tecnologías, no existen las limitaciones simplemente es un play de mercadeo porque todas las compañías se mercadean de esa manera. Pero sí, de ahí para adelante estamos viendo que a nivel de marketing y a nivel de ofrecimiento tienes que ofrecer capacidad mayores de subida porque lo requiere el consumidor, lo está utilizando para video llamadas, archivos en el cloud, etc.
Giancarlo Gonzalez: Yo atribuyo definitivamente que gran parte del cambio en el mercado fue la pandemia. Sin embargo, en Puerto Rico tenemos el dinero de la recuperación de María que tardó en entrar pero finalmente entró, y esos fondos de construcción traen empleo, traen dinero. En adición están los fondos de pandemia, en adición hay partos como por ejemplo la caída del edificio en Miami, mucha gente no quiere vivir en condominio. Aquí también hubo temblores, la gente quizo de repente mudarse. Combinas todos esos factores y aquí lo que ocurre es una demanda inesperada.
Brandon Zavala: Y especifica. Ya la gente quizás ven un condominio en San Juan o cerca del área costera y ven una grieta y ya no optan por comprarlo. Esa área son edificios que tienen ya sus 30-40 años, y en Miami las certificaciones se hacen cada 40 años, pero ¿cuánto tiempo se hacen en Puerto Rico? Todos esos edificios quizás son del 1960, ‘70, ‘80, no se le ha hecho certificaciones. Eso te lleva entonces a cambiar incluso el reglamento de cómo se hacen las certificaciones de ingeniería, y creo que también tocando el tema del internet, hay un cambio generacional. Muchas abuelas y abuelos que con cable TV y la televisión local estaban bien, pero cuando les tocan cuidar los niños porque los padres van a trabajar y están virtuales, pues entonces necesitan internet para que el niño se conecte por Zoom a la clase. Todos estos cambios hacen que el mercado se convierte, y el comprador se convierte en una persona que busca más información y es mucho más específico a la hora de comprar.
Giancarlo Gonzalez: ¿Estamos en otra burbuja, o todavía falta? Si miramos estas gráficas, habíamos visto Median Sales Price of Houses Sold, que se ve ese incremento en 2021, y si miramos otra estadística: Delinquency Rate. Single Family Residential Mortgages, las delincuencias están por el piso. El pico fue en el 2010, todo el mundo empezó a entregar las casas. Estábamos debajo del agua, las entregaron. 2020 se están vendiendo caras pero el Delincuency Rate está por el piso, así que hay una burbuja? ¿Qué es lo que podemos esperar en estos próximos 2-3 años en el mercado?
Brandon Zavala: Lo que podemos esperar es que poco a poco salga más inventario. Al salir más inventario, eso puede estabilizar un poco o hacer una pequeña corrección al mercado. Ahora mismo hay 50,000 hipotecas en moratoria. De esas 50,000, 8,000 préstamos están ya para ejecución. Estamos hablando de un 10% de esos prestamos están para ejecución.
Gino Villarini: Eso está creando un problema de oferta.
Brandon Zavala: Actualmente, y tan pronto eso salga ¿qué pasa? No es lo mismo María, que la moratoria fue por 3 meses. Aquí en la pandemia la moratoria se extendió, y ahora salen unas ayudas de parte del gobierno para personas que cualifiquen para poder pagar los atrasos en hipoteca, pero yo pienso que cuando empieza a salir poco a poco ese inventario que ha estado en ese embudo de tribunal o de atraso y se pueda resolver, las propiedades que se ejecuten o no, pues esto puede estabilizar un poco el mercado. Porque inversionistas que quizás previo a la pandemia compraban en subasta da tribunales, al no haber ejecuciones no pueden comprar en subastas de tribunales, pues entonces entraron al mercado a competir contra el comprador normal. Y al competir con el comprador normal, básicamente tiene que quizás aumentar de un 10-15% su oferta, y ese mark-up que tuvo que hacer tiene que tomarlo en consideración y pasarlo para adelante. Y quizás el tasador cuando hace la tasación, no ve ese markup pero el comprador está dispuesto a hacerlo simplemente porque no puede pasar 3 meses más buscando una propiedad y perder la oportunidad.
Gino Villarini: Ahora que estás hablando de eso, ¿existe actualmente un grupo de propiedades pre-pandemia o de los forclosures 2008 en adelante que todavía los bancos los estén aguantando esperando que los precios suban?
Brandon Zavala: Sí, y esto es bien interesante que lo traes a coalición, también los mergers de los bancos actuales, eso hace que adquieran en bulk digamos cuando adquieren a Santander, a Scotia, adquieren en bulk y ahora los bancos están diciendo en este mercado puedo salir ahora. Estaba viendo una propiedad que sale reposeída con un banco de Puerto Rico pero el préstamo original quien ejecutó esa compra fue BBVA. Pero ahora sale al mercado porque la pueden sacar a un precio que quizás no podían en los últimos 12 años.
Gino Villarini: Recuperan o hasta ganan dinero.
Brandon Zavala: Eso hace que ese tipo de propiedades que estuvieron aguantando por un tiempo, quizás ellos mismos dijeron vamos a dejar que nos las alquilen como muchos fondos hacen. Quizás no pagan alquiler pero cúbranme el CRIM porque yo lo que quiero es que no me vandalicen la propiedad. Si la dejo vacía y me la vandalizan, va a perder un 25-30% de valor. Manténla ocupada y quizás este es el momento de salir a vender. Esos pools los están haciendo y se están vendiendo a tanto inversionistas de afuera, fondos que están viniendo, como inversionistas locales.
Giancarlo Gonzalez: Gran parte del problema con la caída también es que mucha gente perdió sus trabajos y no tenían la capacidad de pagar y eran prestamos subprime quizás otorgados a personas que no cualificaban. También he notado que el perfil de comprador hoy es diferente, tiene más capacidad. El banco también no está tan arriesgado. ¿Tu crees que el mercado ha sido más pausado en otorgar prestamos y que aunque se estén vendiendo a precios más caros es un préstamo más seguro de los que había en el 2008?
Brandon Zavala: Sí, ese proceso de screening de parte del banco es mucho mayor ahora, también incluso los prestamos federales tienen un mayor renglón para que puedas cualificar. Pero sí, la persona local o puertorriqueña está diciendo, “mira, llevo pagando 3 años de renta en $750. Con los intereses de ahora me compró una propiedad de $120-130,000 y pago $400 dólares”. Por eso te hice la pregunta al principio de cuál era el interés en ese tiempo. Al los intereses estar tan bajos ahora, la persona dice “espera, ya yo he rendido planilla por los últimos 2 años y puedo cualificar para esta propiedad. Yo puedo pagar casi la mitad de lo que pago en renta y puedo ser dueño de mi propia propiedad”.
Giancarlo Gonzalez: Vienen años muy interesantes por ahí. Gino, gracias por tu participación compartir tu experiencia. Qué bueno que compraste en un buen momento y que se recuperó. Ahí tienes tu equity seguro.
Gino Villarini: Gracias por la invitación. Hay que estar pendiente siempre de lo que está pasando en el mercado.
Brandon Zavala: Tomó unas desiciones bien sabias, y el no refinanciar me imagino que la tentación en ese entonces fue –
Gino Villarini: ¡Había una presión! Yo creo que fue mi esposa la sabia, no yo. *se ríen*
Giancarlo Gonzalez: Mucha gente refinanció y se fastidiaron. Gracias a todos, seguimos contando más historias como estas en el Urbital podcast en futuros episodios.