Episodio 2: Ley 22, AirBnb, incrementos de precio, ¿pierde el VSJ su esencia? y escasez de viviendas en Puerto Rico.
Episodio 2: Ley 22, AirBnb, incrementos de precio, ¿pierde el VSJ su esencia? y escasez de viviendas en Puerto Rico.
Giancarlo González:
Coral Bouret:
Brandon Zavala:
Giancarlo González: Nos estamos desplazando con la ley 2022 a los puertorriqueños, los AirBnb’s están causando incrementos de precios, controversias en el mercado. Estamos perdiendo la esencia del Viejo San Juan, las personas no encuentran vivienda y hay escasez. Todo y muchos otros de estos temas en este podcast. Me acompaña Coral Bouret, corredora profesional con sobre 18 años de experiencia en el Viejo San Juan, hola Coral.
Coral Bouret: Hola Giancarlo, muchas gracias por tenerme aquí.
Giancarlo González: Y Brandon Zavala, hijo de un buen amigo y también socio en el proyecto de Urbital Iván Zavala. Brandon cuenta con 5 años de experiencia profesional, hola Brandon.
Brandon Zavala: Muchas gracias por estar aquí Coral, Giancarlo muy agradecido de tener esta oportunidad.
Giancarlo González: Brandon voy a leer una cita de Iván que habla sobre los ciclos de bienes raíces en un escrito que el público en el 2010, donde habla que debemos reconocer que el ciclo de bienes raíces tiene cuatro etapas: expansión, contracción, recesión, y recuperación. Esas etapas no son otra cosa que espacios de tiempo que pueden experimentar diferentes términos de duración e intensidad. Él escribe esto en el 2010 y por los siguientes 7-8 años estuvimos en una etapa de recesión. De repente, por diferentes factores, nos encontramos en una etapa de recuperación y posiblemente hacia una etapa de expansión. Eso está causando controversia, incertidumbre y venimos a hablar sobre eso. ¿Qué es lo que tú has visto en el Viejo San Juan? Cuéntanos un poco actualmente.
Coral Bouret: Bueno, Viejo San Juan es el tema caliente. Viejo San Juan sufrió la caída de los bienes raíces allá para el 2008-2009, y ciertamente no fue la excepción en el mercado de Puerto Rico y del mundo. Yo creo que en estos últimos años la recuperación ha sido evidente. Las ventas en Viejo San Juan están aumentando a una velocidad exponencial. Yo realmente me he encontrado muchas veces diciéndome a mí misma “eso no vale eso; eso no vale eso”. Yo dejé de decir eso hace tiempo porque el mercado se ha encargado de demostrar lo contrario.
Giancarlo González: ¿Y eso ocurrirá solamente en el Viejo San Juan, o hemos estado viendo esas tendencias en muchas partes de Puerto Rico?
Brandon Zavala: Yo creo que la estamos viendo en otras partes de Puerto Rico, sin embargo, en el Viejo San Juan, al igual que quizás el área de Condado pero más Viejo San Juan que tiene esa historia esa colonia que la conocemos, es un área en la cual hemos visto, por lo menos yo desde mi punto de vista, que se está vendiendo en unos precios y llegan unas personas extranjeras que pueden con este poder adquisitivo comprar esas propiedades. Y obviamente el local que reside en esa área decide “mira yo voy a vender aquí y puedo vender a este precio” y viene esa persona que tiene el poder adquisitivo que quizás el local no puede competir porque tiene estos beneficios contributivos. Y de momento uno como local puede sentir que “si vendo ahora después no puedo volver a entrar a ese mercado”. Yo, teniendo 28 años digo, si de casualidad yo tendría la oportunidad de volver a entrar al mercado, si llego a vender una propiedad que ya tengo, ¿cuánto subiría de aquí a 5 años? Porque el incremento que está viendo el Viejo San Juan es masivo cuando lo comparas con otros mercados.
Coral Bouret: Bueno, Giancarlo, tú y yo vivimos en el Viejo San Juan. Tenemos una relación sumamente estrecha con el Viejo San Juan, hasta íntima porque estamos ahí todo el día todos los días.
Giancarlo González: Correcto.
Coral Bouret: Y yo estoy segura que si tú y yo vendemos, nosotros no podemos regresar, no hay manera.
Giancarlo González: No, Correcto. Sin embargo, en el 2009-2010 cuando primero me mudé al Viejo San Juan, tú estabas recién comprando creo que tu apartamento en la Plaza de Armas, las propiedades no estaban en demanda en esa época, había una recesión.
Coral Bouret: Bueno, no sé si es que no estaban en demanda, Viejo San Juan siempre ha tenido demanda. Si uno mira la data de ventas históricamente, yo llevo tomándole el pulso bien de cerca desde el 2012-2013, siempre ha habido demanda. Viejo San Juan es muy pequeño, la oferta es muy limitada por ende siempre ha habido actividad. Yo creo que lo que pasa es que naturalmente los precios que estamos viendo en aquel entonces no son los precios que estamos viendo ahora.
Giancarlo González: Claro, pero es un mercado que ha estado insulado, pero las propiedades no necesariamente estaban incrementando de precio o inclusive sosteniéndose con la caída del 2008. Sí hubo reposeídas, hubo carteras de propiedades y de edificios en el Viejo San Juan que terminaron reposeídos por el banco. Entonces no había quien las comprara. Yo me recuerdo una portada en el Caribbean Business a eso del 2008-2009 que decía “It’s a buyer’s market, but where are the buyers?” No habían compradores, no necesariamente las familias puertorriqueñas interesan comprar en el Viejo San Juan. En aquella época quizás estaban accesibles bajo esos precios para muchas personas, pero los tapones en el Viejo San Juan, las protestas, las limitaciones de disponibilidad de infraestructura e internet. Tiene sus retos querer vivir en el Viejo San Juan. Tiene sus beneficios también, la gente busca ‘walkability’, poder caminar, y eso lo ha hecho quizás atractivo para el extranjero. También tienes el factor de los AirBnb’s, que se empiezan a proliferar en el Viejo San Juan. Eso crea también un auge y mayores ingresos y de repente empezó esa recuperación en el Viejo San Juan. ¿Tú llevas viendo en el Viejo San Juan desde que año?
Coral Bouret: Bueno, on-and-off desde el 1994.
Giancarlo González: ¿Cuánto has visto que ha cambiado quizás el vecindario? ¿Tienes las mismas amistades, lo encuentras diferente?
Coral Bouret: Ciertamente es diferente ahora. Adelantando la conversación, sí el vecindario ha cambiado dramáticamente. Viejo San Juan se caracterizaba, y creo que todos podemos coincidir en eso, por ser un barrio; un barrio bohemio, un barrio de artistas, un barrio de música, un barrio de comercio, un barrio residencial también porque el carácter residencial del Viejo San Juan es sumamente importante. Yo creo que por muchos años, ese balance delicado entre residencia, comercio, arte se mantuvo y yo creo que eso es lo que está se está trastocando de una manera que yo no sé si es reversible.
Giancarlo González: Yo lo vi, y lo viví, durante el huracán María. Para mí ir a la Plaza de Armas era mi rutina del día. Tenía que ir a la Plaza de Armas a ver qué estaba ocurriendo, interactuar con vecinos, daban sándwiches allí, comida, y tenía ese sentido de barrio y de pertenencia. Yo llegué un poquito después que tí, así que quizás no he visto tanto el cambio, pero veo la comunidad de los residentes participó en las diferentes actividades del Bastión con el Instituto de Cultura y tengo ese sentido: si está en amenaza pues se debe de proteger. Pero yo creo que todavía está allí, está latente, lo vivo todos los días.
Brandon Zavala: Yo por lo menos tuve la oportunidad de vivir un tiempo en la calle Caleta, por un año y medio y lo que yo sentí fue totalmente distinto a cualquier otra comunidad de Puerto Rico, o sea yo llegaba a mi apartamento y era como decir si la gente me quiere venir a ver que venga para acá yo no vuelvo a salir. Y era ir a caminar al Supermax, para ese tiempo el difunto Saúl de las azucenas que en paz descanse –
Coral Bouret: No, Saúl está vivo, ¡muchacho no me lo mates! Lo vi la semana pasada repartiendo azucenas en Viejo San Juan.
Brandon Zavala: ¿De verdad? A mí me dijeron que falleció.
Coral Bouret: No, pobrecito Saúl.
Giancarlo González: ¡Aaaaa-zucena! Saúl, esperemos que estés bien y espero escuchar esa voz.
Brandon Zavala: No sé dónde me dieron la noticia, pero entonces lo que yo siempre he visto es que, por lo menos el Viejo San Juan, sí era un nicho para que la persona que fuera a vivir allí fuera a adoptar ese sentido de comunidad o si no, fuera considerado un second home para esta familia que quizás tenía su residencia en Ponce, su residencia en Cabo Rojo, y cogía ese apartamento en San Juan como second home. Era para un tipo de persona que ya sabía el propósito con que quería vivir, ya fuera para vivirlo y adoptar ese estilo de vida, o como second home. Pero cuando se abre el mercado de AirBnb entonces se abre quizás la oportunidad de verlo como una inversión cual yo puedo alquilar, puedo sacarle ingreso y también yo puedo ir a visitar cuando yo quiera. Mientras no estoy ahí, le puedo sacar ingreso. Tanto el Boricua joven que pudo invertir como también el extranjero vio esa oportunidad y eso hizo que quizás aunque el mercado estuvo un poco ‘stale’ por esos años de 2010 a 201-2016 que era un buyer’s market, comenzó a cambiar y se vieron propiedades que compraban de 1 apartamento, de 2 apartamentos, un estudio que uno quizás no lo hubiera considerado como una buena inversión si fuera simplemente para vivirlo, o tenerlos como second home; lo comenzaron a ver como oportunidad y podían ver que podían competir quizás con los hoteles locales como el Hotel Cervantes y luego después no podían competir con AirBnb. Entonces puede haber esta demanda para un mercado completamente distinto que no estaba anteriormente en el Viejo San Juan.
Giancarlo González: Una pregunta Coral, tú mantienes una lista que se ha convertido famosa recientemente de las transacciones en el Viejo San Juan. Off the top of your head, de la mayoría de los Airbnb’s que hay en el Viejo San Juan, ¿son de puertorriqueños o han sido comprados quizás recientemente?
Coral Bouret: Eso es un tema bien neurálgico y puedo dar ejemplos de edificios que fueron adquiridos por hedge funds, o sea por corporaciones, desde el 2014. Más bien ahí fue cuando empezó esto de lo que estoy hablando. Propiedades que fueron reposeídas por X o Y razón que fueron adquiridas por estas corporaciones, y esas propiedades no estuvieron en el mercado.
Giancarlo González: Eso fue en la caída del 2008.
Coral Bouret: No, estamos hablando del 2014. Llegan estas corporaciones, naturalmente por los incentivos que todos conocemos, y tienen acceso a estas propiedades prime históricas en Viejo San Juan porque el banco se las pone en las manos. No son propiedades que estuvieron expuestas al mercado y que tú y yo pudimos haberlas comprado o cualquier inversionista. Se las guardaban a unos clientes específicos, yo creo que tú sabes de quién estoy hablando, y esas propiedades históricas, muchas de ellas residencias otras que eran ruinas otras que eran edificios que estaban vacíos hace tiempo, los picaron en pedacitos les dieron un lavado de cara le pusieron locetitas que están de moda y los convirtieron en AirBnb. Yo creo que el tema del AirBnb es neurálgico también porque hay una gran diferencia entre ese tipo de negocio, corporaciones que adquieren un volumen altísimo de edificios propiedades apartamentos y los remodelan así tipo ‘cookie-cutter’, los ponen en el mercado de Airbnb, for a profit obviamente, y eso es una cosa totalmente distinta a la actividad comercial de una persona como tú y como yo o un inversionista de la isla que tiene su second home que también lo quiere poner en la plataforma de AirBnb para tenerlo ocupado para generar un ingreso.
Giancarlo González: ¿Y cuál es la norma, el inversionista grande o tú crees que esa es la excepción? Porque compraron muchos edificios, y estoy claro de eso, pero no necesariamente los restauraron todos. Todavía tienen muchos que se quedaron en ruinas, hubo muchos que los están ahora vendiendo nuevamente para adelante. Así que sí restauraron, y quizás se perdió esa esencia histórica en algunos.
Coral Bouret: En muchos.
Giancarlo González: Pero la pregunta, ¿es la norma o es la excepción?
Coral Bouret: No, la excepción no es. Yo no me dedico al mercado del AirBnb, ni del short-term, ahí yo creo que sería conveniente invitar a los compañeros de Vida Urbana que sí han estado trabajando con los alquileres corto plazo desde antes de que existiera la plataforma de Airbnb, específicamente en el Viejo San Juan. Pero basta con caminar por las calles residenciales del Viejo San Juan, estoy hablando de la calle Sol, estoy hablando de un pedazo de la San Sebastián que es sumamente residencial, no dónde están las barras sino más hacia el este, calle Luna y tú ves los portones con todos los lock boxes donde antes vivía gente. Yo no llevo ese ese tracking, pero basta con dar una caminata. Y de eso hay miles de fotos en redes, en los en los chats de vecinos, etcétera.
Giancarlo González: Mi pregunta sería entonces, dependiendo de si son muchos, todavía hay familias que eran dueños de esas propiedades y simplemente se mudaron quiero este ingreso, lo puse en AirBnb, y se mudaron fuera del Viejo San Juan, ¿que tomaría que regresen? ¿Qué ocurriría si las familias que sí son dueñas de muchos de esos apartamentos que están en Airbnb, se mejoraran las condiciones de vivir en Viejo San Juan y regresan? Si me mejoras el transporte público, la accesibilidad, el proceso de sacar el parking, porque a mí a veces se me ha vencido el sello y me dan una multa de $250, entonces mucha gente se muda también fuera del Viejo San Juan por la idiosincrasia de vivir en esa zona. Quizás no es tan fácil para tener tu familia, bajar la compra, estacionar. Entonces, ¿regresarían familias al Viejo San Juan? ¿Y cuántas son de esos que pueden estar en AirBnb? Creo que esa pregunta tampoco se ha hecho.
Coral Bouret: Bueno, pero yo creo que eso hay varios chats de la comunidad y lo que postean los vecinos son reclamos al municipio, al gobierno, a la policía, de que Viejo San Juan se ha convertido en ‘no man’s land’ por las noches. Los carros, el boceteo, las motoras. No hay control, y más aún se ha exacerbado en tiempos de pandemia. Yo conozco a mucha gente que se ha tenido que mudar de Viejo San Juan porque no pueden aguantar ese empuje.
Brandon Zavala: Nosotros en el 2015 adquirimos 3 propiedades en el Viejo San Juan, fueron reposeídas las 3, se compraron a Banco Popular o sea que sí estaban listadas. Pero sí lo que tiene el Viejo San Juan como ventaja, quizás para la inversión, es que tiene el Régimen de Propiedad Horizontal, o sea que por ejemplo: anteriormente una familia digamos era dueño de un edificio que tenía 3 pisos, 3 apartamentos distintos y era una sola propiedad. Tú puedes hacer el Régimen de Propiedad Horizontal, independizar cada apartamento, y establecer un condominio y establecer las leyes. Por lo tanto, eso fue lo que hicimos en 2 de esas propiedades. Una de ellas fue en la Cruz con la San Sebastián que es el Condominio Azulejo. Eran dos apartamentos, los independizamos e hicimos los 12 y las 6 unidades de abajo eran estudio. Para ese tiempo estaba como quien dice comenzando la ola de AirBnb. Personas que compraron un apartamento hoy en día se están vendiendo al doble del precio simplemente porque establecieron un ‘track record’ de lo que podían generar en el ‘rental income’ de su Airbnb. Lo están poniendo en el market, por lo que está generando y se está vendiendo por el doble de lo que ellos lo compraron.
Giancarlo González: Entonces ustedes los vendieron individualmente Brandon Zavala: Compramos una propiedad, hacemos todo el análisis, presentamos todo también al Instituto de Cultura: los cambios, las remodelaciones que se van a hacer que cumplan con los códigos y se establece Régimen de Propiedad Horizontal. Esas 12 propiedades adentro se independizaron cada una con una escritura distinta, cada una con una participación distinta del condominio y se vende entonces ese apartamento individualizado al cliente.
Giancarlo González: ¿Qué año fue que vendieron ese condominio?
Brandon Zavala: Ese condominio lo vendimos para el 2016. Se compró en el 2015, se vendió en el 2016.
Giancarlo González: ¿Cuál fue el perfil del comprador ahí?
Brandon Zavala: El perfil del comprador fue variado, pero te podría decir que un 75% fue extranjero.
Giancarlo González: ¡Wow!
Coral Bouret: Pero fíjate, ese edificio lo conozco bien y de hecho esa esquina es una esquina comercial porque estás en plena zona de restaurante y barra en la calle San Sebastián. Y, tú y yo hablamos de esto hace un tiempo, una pareja que alquiló un apartamento allí y se tuvieron que mudar porque no aguantaban el ruido, o sea eso es un condominio que es perfecto para AirBnb. Y de hecho, en Viejo San Juan hay zonas que son perfectas para AirBnb, todos esos segundos pisos de las calles comerciales. Pásate un miércoles en la noche por la calle San Francisco, por la calle Fortaleza; salvo los restaurantes eso esta vació. Eso sería perfecto para AirBnb.
Giancarlo González: Yo viví por esa zona un tiempo, en la Tetúan y no había ni requisitos de estacionamiento porque no se vive por esa zona.
Brandon Zavala: Y otra cosa que hay que considerar también es que nosotros hicimos eso con una propiedad e individualizamos 2 apartamento. Si tú sacas también quizás la cantidad de dueños que había en Viejo San Juan con las mismas propiedades construidas hace 10 años, hoy en día hacen muchos más dueños que residen en el Viejo San Juan simplemente por estas propiedades que se le hicieron Régimen de Propiedad Horizontal y ahora son más apartamentos y por lo tanto más dueños en el Viejo San Juan. Anteriormente tú tienes la misma cantidad de propiedades, pero como era un solo edificio con 3 apartamentos, era un solo dueño. Ahora son 3 dueños ahí, ahora son 12 dueños en aquel, 24 dueños en aquel, 7 dueños en aquel. Son más cantidades de residentes y siguen sumando.
Coral Bouret: Bueno, dueños no equivale a residente.
Brandon Zavala: No, exacto puede ser que lo utilice para inversión o puede ser que lo utilice para vivir.
Giancarlo González: Claro, de acuerdo. Ahora, ¿ese dueño regresaría? Una cosa es tenerla y alquilarla pero otra cosa es ¿qué incentivos pudiese haber para regresar? Tú hablas sobre los alborotos por las noches, las protestas, las diferentes situaciones que ocurren y quizás el incentivo de que alguien quiera regresar a vivir en el Viejo San Juan se puede haber perdido. Pero muy bien se pudieran también establecer políticas que quieran que el residente local regrese. Porque pueden haber muchas personas que estén dispuestas. Vivir en el Viejo San Juan, tiene su –
Coral Bouret: Uno tiene que ser un animal particular.
Giancarlo González: Definitivamente. Y lo defiendo porque estoy ahí y de ahí no me quiero ir, pero no es fácil.
Brandon Zavala: Yo creo que con eso que tu mencionas del transporte, el estacionamiento, y de hecho si llevamos esos dos problemas a todos los que cascos urbanos de los 78 municipios, yo creo que los 78 municipios comentarían que el mayor problema que tienen actualmente en los cascos urbanos es estacionamiento y transporte.
Giancarlo González: ¿Cómo están los cascos urbanos en los otros 77 municipios?
Coral Bouret: Bueno, hablemos de Río Piedras. ¿Tú has paseado por Río Piedras recientemente? Eso está vacío.
Brandon Zavala: Cuando vienes a ver, son estorbos públicos. Y muchos de los casos, yo me he sentado personalmente con varios municipios, y el municipio quiere hacer lo mejor y declarar estorbo público para hacer estacionamiento, pero el Instituto de Cultura entonces no le permite porque la propiedad es histórica. Por lo tanto para poder considerar estacionamiento tiene que considerarlo fuera del casco urbano, una propiedad que sí le permita, para entonces poder básicamente poder desarrollar una logística para el transporte.
Giancarlo González: Se nos acaba el tiempo, esto fue una buena conversación sobre el Viejo San Juan. Entramos en el próximo tema sobre los cascos urbanos en los demás pueblos de la Isla y qué ha ocurrido en estos mercados. Revisitaremos el tema del Viejo San Juan porque siguen controversias y mucho otro que hablar. Gracias Coral por acompañarme hoy, gracias Brandon. Seguiremos discutiendo sobre bienes raíces, valores de propiedades, desplazamiento, gentrificación y muchos otros temas en el Urbital podcast.