En este episodio presentamos a quienes serán los integrantes principales de nuestras conversaciones. Los co-fundadores de Urbital, Giancarlo González Ascar e Iván Zavala Steidel hablan con integrantes y colegas de la industria sobre sus experiencias comprando su primera propiedad. Fernando Rodriguez, de Keller Williams, nos cuenta sobre su compra en el 2003 en el Condominio El Jardín en la Ave. San Patricio, Guaynabo. Coral Bouret, de Gandía Real Estate en Viejo San Juan, nos narra la compra de su primera propiedad en las Casitas del Monte Sur en Hato Rey y cómo logró vender en el 2008, tan sólo dos meses antes de la caída del mercado.
Transcripción:
Giancarlo González: Bienvenidos a lo que es el primero de lo que espero que sean muchos podcasts de Urbital, se habla sobre bienes raíces. Me acompañan Coral, Fernando, Brandon, y también hoy tenemos a nuestro invitado especial Iván Zavala socio fundador de InRealta y además socio de Urbital. ¿Cómo estás Iván?
Iván Zavala: Gracias a Dios muy bien hermano, buen día.
Giancarlo González: Bueno, hoy vamos a hablar un poco sobre esa primera inversión de cada cual. Fernando me acaba de informar que en College Park se han recuperado los apartamentos y estás por listar una propiedad allí. Me recordaste mi primera inversión que fue precisamente por College Park en el 2006 a $155,000 dólares y hasta hace dos o 3 años se estaban vendiendo en $90,000. Una mala experiencia que tuve que he estado aguantando a ver si se recupera, por casi una década. Con ese punto de partida, lo que quisiera es con cada uno de ustedes hablar un poco sobre cuál fue esa primera experiencia inmobiliaria de ustedes: ¿en qué año, qué pasaron?
Fernando Rodríguez: pues yo en mi carácter personal, mi primera inversión en bienes raíces fue mi primer apartamento soltero en el condominio de Jardín en la avenida San Patricio en Guaynabo para allá noviembre del 2003. Mis papás me ayudaron con el pronto y los gastos de cierre, en aquel entonces yo compré un apartamento de 2 habitaciones 2 baños, 1182, en $138,000. Luego de eso, eso me permitió irme a estudiar porque refinancié la época justo buena antes de –
Giancarlo González: ¿En qué año refinanceas?
Fernando Rodríguez: 2005, dos años después, y con eso pues fui a España.
Giancarlo González: ¿Refinanciaste a cuánto?
Fernando Rodríguez: A 30 años en $162,000.
Giancarlo González: Una buena apreciación en dos años
Fernando Rodríguez: Exacto, y entonces ahí hago la maestría, vuelvo a Puerto Rico. Todo ese tiempo ha estado alquilado a largo plazo, bajan los valores porque ese apartamento llega en el 2007-2008 llega a estar en $198,000. Pero luego de eso, lo que todos sabemos, allí el condominio sufrió y se vendieron en un momento dado en $120-$100,000 también.
Giancarlo González: Tu llegaste a estar por debajo de lo que habías refinanciado en el condominio El Jardín en San Patricio, Guaynabo
Fernando Rodríguez: Sí, pero gracias a Dios la renta siempre ha cubierto por lo menos el pago mensual de la hipoteca, y desde todo ese tiempo te tengo que decir que solamente 8 meses ha estado vacío el apartamento
Giancarlo González: ¿Y cómo se encuentra en la actualidad?
Fernando Rodríguez: Este apartamento lo último que supe de un colega que vendió apartamentos allí, es que ya se están vendiendo de nuevo en $200,000.
Giancarlo González: Así que se recuperó al lo que habías refinanciado en el 2000.
Fernando Rodríguez: Exactamente, y las rentas ahí fluctúan entre $1150 y $1350, dependiendo de la época.
Giancarlo González: ¿En algún momento te arrepentiste de haberlo comprado o de haber hecho el refinanciamiento?
Fernando Rodríguez: Para nada, al contrario en ese momento yo leí un libro de educación financiera y de inversiones de bienes raíces y eso pues como el ‘ignite’, la chispa que me hizo gustarme las bienes raíces y seguir invirtiendo ya después a futuro. Después cuando empecé en la banca, financiaba mucho Income-producing properties y almacenes industriales, y todo lo que tiene que ver con renta me llama mucho la atención, siempre he estado en el giro de las rentas y de las inversiones. Y me gusta, simplemente. He hecho otras cosas después con mi esposa, y gracias a Dios hasta el sol de hoy han salido bien.
Giancarlo González: Fijate, yo por años decía haberme arrepentido por haber comprado el apartamento en College Park, quizás con este ‘hold’ que he hecho y lo que pueda pasar ahora quizás digo, wow que bueno que lo aguanté.
Fernando Rodríguez: Y no tan solo eso, te mencioné al principio lo de ese apartamento de College Park en San Juan porque los valores se han ido improving en meses, porque en septiembre del año pasado fue una venta cash en $120k, en diciembre hubo otra de $135k, así que estamos hablando de que de aquí a marzo $150 de nuevo; y los vale. Buena localización, dos entradas seguridad doble, el edificio tiene planta eléctrica para áreas comunes y elevadores.
Giancarlo González: Coral, cuéntanos de tu experiencia.
Coral Bouret: Bueno, mi primera experiencia, mi primera compra, fue en el 2005 poco después de yo haber empezado en bienes raíces. Yo empecé como en el 2003, y pues claro ya estaba en el negocio, era jovencita y estaba pendiente. Yo tenía mi mi nene chiquito y vivía alquilada en el Monte Sur en Hato Rey, en los townhouses que están detrás del edificio, que esas son una chulería.
Giancarlo González: Sé de ese complejo, me han hablado muy bien ese complejo.
Coral Bouret: Es una maravilla, yo fui inmensamente feliz ahí. La cosa es que 2005 yo estaba alquilada en otro townhouse y era el ‘rush’ de que salió una propiedad y tú sabías, tenías la certeza, de que se iba a ir por encima de tasación, que se iba a ir a las millas (más o menos lo que está pasando ahora), y yo me acuerdo que yo le escribí una carta a los dueños para convencerlos de que consideraran a mí como compradora. Porque no estábamos hablando de ofertas, es el precio de ellos y se acabó, porque yo tenía que financiar, muy similar a lo que está pasando ahora. Pues accedieron a venderme, compré y me acuerdo que yo tuve que hacerle un cuento al tasador usando todas las herramientas que había desarrollado en esos dos años de corredora y el tasador me la pasó y me acuerdo que fue una hipoteca de esas que daban antes que te daban el %100, o sea el 80 y el 20 y yo pagué bien poquito de gastos de cierre y financié todo. ¿Qué pasó tres años después?
Giancarlo González: ¿En cuanto compraste?
Coral Bouret: Yo compré en el Monte en Hato Rey, San Juan, en $245k, que en ese momento era la venta más alta registrada en los touwnhouses del Monte Sur y Norte, o sea no había habido otra venta más alta que esa. Estuve unos unos años y entonces en el 2008, yo creo que fue como para finales del verano de 2008-
Giancarlo González: En el momento que venía la caída del mercado…
Coral Bouret: Bueno yo no sabía, yo era bien jovencita yo nunca había vivido una recesión ni sabía que eso podía pasar, yo no no estaba preparada para eso. Pero como me dedicaba al negocio, yo empecé a sentir los efectos. Yo empecé a ver que yo tenía como 10 o 12 listados, que uno antes los pagaba los anuncios en los clasificados impresos, y todas las semana yo tenía que sacar
Giancarlo González: *riéndose* ¿Qué es eso?
Coral Bouret: exacto, *riéndose* ancient history! Pero yo me acuerdo que había pasado varias semanas de yo pagando los mismos anuncios y nada se vendía y nada se alquilaba. Y la hipoteca a mí era altísima porque no estábamos hablando de un 5% y pico, era un 6% y pico. De hecho eran dos hipotecas, o sea que la hipoteca más alta era creo que $180 y pico de $1000 o algo así, estaba como a 6% y pico casi 7% y la otra a un interés hasta más alto, o sea que no era un pago mensual. Yo dije mira yo no voy a perder el sueño por una hipoteca, y me acuerdo que le comenté a mi vecina de al lado “Mira, yo creo que yo voy a vender” y ella me dijo “No pongas el anuncio, yo te la compro. ¿Cuál es tu precio?”. Pero como todavía los precios estaban bien, o sea todavía el mercado interno no había colapsado (estábamos como que al borde del precipicio), yo le dije pues $285k ese es mi precio, pensando que pues eso era un fair market price, según lo que se estaba viendo porque había vendido una en $275,000 con un parking ahí mismo y como la mía tiene dos parkings, pues $285 y ella me dijo “Pues nada, cerramos en dos semanas, esto es cash”, fenómeno. Pues le dije, “Pero me tienes que dar 30 días para yo irme con calma porque tengo un piano y tengo que mudar el perro y el piano y el nene”. Y así fue, eso fue octubre del 2008.
Giancarlo González: ¡Wow!
Coral Bouret: Yo dije, bueno pues ¿quizás a mí me está yendo mal? O sea, yo todavía no entendía lo que iba a pasar, yo lo estaba sintiendo, por eso tomé la decisión de vender, pero no sabía lo que iba a pasar. La próxima venta del Monte Sur de una casita exactamente igual a la mía, porque son todos iguales con 2 o 3 excepciones, se vendió creo que fue febrero o marzo del 2009 en $203,000 ¡nunca se me olvida! Con los dos parkings y exactamente igual que la mía, y ahí lo hice “Anda pal, ¡yo tomé una buena decisión!”
Giancarlo González: ¿Cómo está el Monte en Hato Rey hoy?
Coral Bouret: Curioso que me preguntas, hace exactamente 2 o 3 semanas, mirando los clasificados y viendo a ver qué hay en otras áreas, veo mi townhouse que está en venta en $220,000.
Giancarlo González: Mira para allá, todavía no se ha recuperado las propiedades en el Monte en Hato Rey.
Coral Bouret: Y no se ha vendido todavía.\
Giancarlo González: Brandon, ¿cuál es tu primera historia?
Brandon Zavala: Bueno yo por lo menos empecé a invertir a los 24, al año de tener la licencia de corretaje. Empece a invertir pocas cantidades en sociedades, ya sea con mi papá o algo así, pues yo quería tener un conocimiento previo antes de lanzarme y con lo que había ahorrado en comisiones aportaba ciertas cantidades en algunas propiedades de algunas oportunidades, pero sí me dio el conocimiento porque yo antes de empezar a invertir yo pensaba que el 80% de los uno analizaba eran buenas oportunidades; luego de entonces empezar a invertir me di cuenta el proceso, los porcientos que tienes que sacar de gasto inesperado contratistas, remodelación, y luego entonces pude hacer la primera inversión y fue un condominio el Falasterio en Puerto de Tierra.
Coral Bouret: Me encanta ese condominio.
Brandon Zavala: Yo llevaba cuatro años buscando ahí, no aparecía nada. Aparece algo en venta y se va en dos días y un amigo me comenta que un suegro de él tiene una propiedad ahí, la compró en el 2003 y no la había visitado en 15 años.
Giancarlo González: Wow, y ¿en qué año fue esto?
Brandon Zavala: Cerré un mes después de la pandemia, estamos hablando de abril 2020 mayo por ahí.
Giancarlo González: ¿Y después de eso hiciste con la propiedad?
Brandon Zavala: Después de eso comencé la que remodelación, sin embargo ahí salió a la luz la noticia de que mi apartamento da para la calle que mira hacia la bahía y después de eso sale en las noticias la inversión que se va a hacer en el proyecto que van a entender Bahía Urbana hasta ahí y entonces vendí. Eso le dio una apreciación inmediata y entonces vendí.
Giancarlo González: Que interesante la experiencia. Fernando, todavía tienes tu propiedad en Jardines; Coral, la vendiste ¿qué pasa después que tú haces esa venta?
Coral Bouret: Eso fue finales del 2008, yo después que vendí me mudé alquilada ahí mismo al Monte a un apartamento de un amigo que lo tenía vacío, porque fue muy rápido, en lo que decidía qué hacer y como nos pasa mucho, cuando uno está en una encrucijada uno trata de regresar a sus raíces y yo regrese a mis raíces al Viejo San Juan.
Giancarlo González: Entonces, ¿tú compras en el viejo San Juan en qué año?
Coral Bouret: Yo me mudé alquilada al Viejo San Juan primero. Yo creo que en ese momento todavía estaba caro, y yo me acuerdo de estar alquilada en el Monte después de haber vendido, mirando y buscando alternativas porque me había hecho unos chavitos en la venta y dije, bueno pues quizás pueda invertir en algo un poquito más cómodo, más pequeño y me acuerdo haber visto el apartamento donde yo vivo actualmente que lo tenían lo tenía anunciado Margarita Gandía, mi actual socia en creo que $325,000 y llevaba ese anuncio en venta un rato. Me acuerdo de haber llamado y decirle “Mira me interesa, pero $300 y pico mil no puedo” y ella me dice bueno yo creo que como a $300k, se le puede bajar, pero tampoco podía. Pero nada, me mudé aquí al viejo San Juan a principios del 2009 y en el 2011 ese apartamento todavía tenía el Se Vende, claro el mercado estaba malo. Yo tenía mi chavitos guardados pero tampoco sentía que tenía la capacidad para meterme en otra hipoteca igual de grande, y los intereses todavía no estaban bajitos. La cosa es que yo vuelvo y llamo en el 2011 a Margarita, dos años después, y le pregunto “Mira, ese apartamento de la Plaza, ¿te acuerdas que yo te llamé? ¿Tu crees que me lo alquilan?”. No lo han vendido, y yo pensando pues quizás desarrollo una relación de alquiler y después en un futuro, cuando ya yo me recupere económicamente puedo comprar. Y ella me dice, “Pero haz una oferta porque los dueños están dispuestos a bajar”. Y yo, bueno pero es que igual que bajen a $275k igual no puedo. Y ella me dice “No no no el precio bajó, es que no lo he cambiado en los anuncios, el precio es $190k”.
Yo por poco me muero, salí corriendo. Me acuerdo que me lo enseñó un asistente de ella, y entonces le ofrecí $175k, ella me contra-ofertó $180k. Y ahí estoy, en la misma Plaza de Armas un edificio de 7 pisos en plena plaza frente a la alcaldía con ascensor con una vista a la bahía que te mueres.
Giancarlo González: ¿Y qué comparables hay reciente allí ahora?
Coral Bouret: Bueno, yo acabo de vender a finales de noviembre; yo estoy en el sexto piso y acabo de vender el séptimo que es un poco más pequeño porque lo tuvieron que construir el recesado de la fachada de 1 cuarto y 1 baño el mío es 3 cuartos y lo vendió en $455,000.
Giancarlo González: ¡wow!
Coral Bouret: $450 el pie cuadrado, que para Viejo San Juan no está mal, y es un apartamento que fue ‘added-on’ que tiene techo de madera, o sea que no es lo mismo ni escribe igual
Giancarlo González: Fíjate hemos visto recuperaciones pero en el Monte todavía.
Fernando Rodríguez: Eso es uno de los secretos mejores guardados y pienso yo, el Monte y esa área, porque es una casa townhouse, tiene dos estacionamientos, estás en el centro de todo en Hato Rey-
Coral Bouret: Y no sientes la ciudad porque eso es un oasis
Giancarlo González: si estás escuchando, secret’s out!
Coral Bouret: no lo han vendido, pero bueno no me lo dieron a mí que conste para récord.
Giancarlo González: Iván, tu siempre me hablaste que el Viejo San Juan era un mercado insulado, y hemos visto esta recuperación reciente, ¿hay algo que quieras compartir sobre eso?
Iván Zavala: Escuchando a los muchachos, los bienes raíces se han dividido básicamente en dos tipos de producto. Vamos a olvidarnos de los bienes raíces como real estate, vamos a pensar en un instrumento de inversión porque estamos hablando de inversiones. Está el instrumento de inversión que apela al mercado puertorriqueño donde el perfil es un comprador que está atado directamente a la economía local y está la propiedad que apela a un perfil que no necesariamente es una economía local, por ejemplo el Viejo San Juan no necesariamente apela a un mercado local, apela a un mercado internacional; todo el mundo que viene a Puerto Rico lo primero que ve, lo primero que le gusta, la joya arquitectónica de nosotros de construcción es el Viejo San Juan. Estamos hablando de de una de las construcciones fortificadas más espectaculares de las Américas. Entonces ahí tú tienes gente de todo el mundo que compra, pues por lo tanto el crecimiento y la apreciación que tú puedes tener en el viejo San Juan no va a ser el mismo que vas a tener el resto de la isla, pero si tú traspolas el Viejo San Juan a lo que es una propiedad de playa, una vista al océano, un cuerpo de agua en una finca, ya eso apela también otro tipo de comprador donde, si lo vemos como un instrumento de inversión, la apreciación de capital que tú tienes en ese tipo de propiedades puede ser mucho mayor que aquella propiedad que apela directamente al mercado puertorriqueño. Me explico, por ejemplo, tú tienes urbanizaciones en todos los pueblos y municipios como en Bayamón tienes Santa Juanita, en Carolina tienes Villa Carolina en Caguas tienes Villa del Rey, y así sucesivamente en Ponce, Mayagüez. Esas propiedades no valen $500-$600k, tienen una apreciación porque hay un déficit de vivienda, sin embargo tienes el otro mercado que ha crecido 3x, 4x, 5x.
Entonces lo que tenemos que entender es cuando vamos a hacer inversiones de bienes raíces, porque yo compré mi primer solar en el 1994, y yo compro un solar porque sabía el proyecto que venía de Caguas Reales y yo dije esta desinformación que no tiene la gente si yo la tengo cuando yo vaya a vender este solar lo puedo vender en más, es algo parecido a lo que mencionó Brandon con el Falasterio, pero yo desde el principio lo mire siempre como un instrumento de inversión.
Entonces después de ese solar, muy parecido a lo que tú hiciste, compré mis cuatro apartamentos en el Torito en la urbanización El Torito en Cayey hace 25 años 24 y las rentas, recuerden que con un Income-Producing Property el valor va a depender de la apreciación y de lo que produzca en renta porque es un negocio. Las rentas de hace 25 años en ese lugar hasta el día de hoy si han incrementado un 10-15% es mucho por que apelaba a un inquilino que depende obviamente de una economía local, sin embargo hace 3 -4 años hemos comprado otro tipos de propiedades en lugares como Santurce, por ejemplo. Puedes hablar del Viejo San Juan y las rentas en 3 años han incrementado 2- 3 veces. FIjate como una propiedad en 25 años, volviendo a lo que es el condominio que estás mencionando en el Monte, pueden haber unos sitios que van a estar ‘stagnant’ pero a ver otros sitios que tienes un 5x. Cuando miramos el mercado como un instrumento de inversión es como si fueran los stocks que tienen las criptomonedas, tienes una inversión que es fondo mutuo, es saber pick through them, cuál es la que debo escoger.
Giancarlo González: Gracias por esa aportación Iván, y esa es la idea de Urbital que cada usuario de la herramienta puedan ver su inmobiliaria como un mercado. Puedes encontrar información sobre comparables, tendencias, cualquier tipo de información que te ayude a ti a seguir tomando mejores decisiones con eso nos despedimos de este episodio sígannos en el siguiente.