Por Iván Zavala Steidel y Giancarlo González Ascar
Los Bienes Raíces (BR) han ocupado las primeras planas de los diarios y noticieros internacionales. En el 2008, el colapso del sistema financiero y del mercado de bienes raíces nos llevó a hablar de una Recesión y de una Contracción. También escuchamos términos como, ¿hemos tocado fondo?, bajas tasa de absorción, mucha oferta y poca demanda, entre otros. Los expertos decían que en algún punto del 2011 al 2012 la caída en precios se detendría y tocaríamos fondo. Otros expresaban que tocamos fondo en el 2011 y se encaminaba una lenta recuperación. La realidad fue que pasamos por una receción larga si miramos las ventas por pié cuadrado en diversas urbanizaciones y condominios por todo Puerto Rico. Aquí un ejemplo de La Villa de Torrimar:
Durante el transcurso de la pasada década, pasamos por la quiebra del gobierno en el 2015, el huracán María en el 2017, las protestas del 2019, los terremotos del 2020, miedo por el colapso de edificios y el COVID-19. Una pandemia que no termina. Esta última ha impactado el mundo completo, alterando grandemente el comportamiento del mercado de bienes raíces en todas partes, no sólo en Puerto Rico. Los cambios en teletrabajo, el interés en tener una casa sobre un apartamento y un éxodo de mudanzas en manada de ciudades a suburbios. Súmenle a esto los otros factores que han aportado a una recuperación económica y mayores oportunidades de empleo, principalmente el dinero de reconstrucción post-Maria, el dinero de la pandemia y en adición, la actividad económica de los airbnb’s y el auge de la ley 22. Para muchos, en un abrir y cerrar de ojo, ocurre algo sin precedente, no hay inventario de propiedades y los precios han subido a niveles que entienden no son sostenibles. Presentamos Urbital como una herramienta para observar el mercado con detenimiento y dar granularidad a factores importantes que afectan los ciclos del mercado y las oportunidades disponibles en estos momentos.
Cuando aprendemos a interpretar el Ciclo del Mercado de Bienes Raíces, o “Real Estate Market Cycle” y su comportamiento obtenemos una ventaja competitiva que nos ayuda a capitalizar las oportunidades que el mercado presenta. Grandes Inversiones y Fortunas se han originado en épocas como la que hoy vivimos debido al conocimiento y comprensión del movimiento cíclico del mercado.
Aunque pueden resultar un poco técnicos los términos que se utilizan para definir el comportamiento y las características del Ciclo de Bienes Raíces, solo mencionaré los conceptos básicos y las fases que comprenden dicho Ciclo, luego nos enfocaremos en las oportunidades que el mercado nos ofrece.
Etapas del Ciclo de Bienes Raíces
En primer lugar debemos conocer que el Ciclo de Bienes Raíces se compone de cuatro etapas o fases, conocidas comunmente como: Expansión, Contracción, Recesión y Recuperación. Estas etapas no son otra cosa que espacios de tiempo que podrían experimentar diferentes términos de duración e intensidad. Es una realidad que dentro de un mismo Territorio o País dichas etapas pueden tener un comportamiento diferente a nivel regional, estatal o internacional y también varían de acuerdo a los diferentes sectores de la industria. O sea que el mercado residencial puede comportarse diferente al comercial.
Cada fase cuenta con unas características propias que nos ayudan a identificar en que etapa nos encontramos dentro del ciclo, estas características funcionan similares a los indicadores o síntomas en el cuerpo humano donde a través de ellos el especialista puede diagnosticar y precisar nuestra condición y las medidas a seguir para alcanzar la salud. Reconocer nuestra realidad actual del mercado de Bienes Raíces y aceptar que atravesamos una etapa de Recuperación luego de casi una década de Recesión no debe alarmarnos, por el contrario nos ayuda a prepararnos mejor individual y colectivamente.
Movimiento del Ciclo de Bienes Raíces
En la siguiente tabla podrán apreciar algunos indicadores básicos de cada etapa
Euforia a raiz de la etapa de Expansión
Si relacionamos la etapa de Expansión ilustrada en la tabla y la remontamos al mercado de Bienes Raíces en Puerto Rico nos acordaremos cuando entre el 2003 y el 2007 los precios comenzaron a subir dramáticamente debido a la demanda de compradores y un gran número de especuladores movió su dinero de otras inversiones que no producían los retornos de inversión (ROI) deseados a la compra de proyectos nuevos, donde fuimos testigos de las grandes filas para opcionar en la preventa de dichos proyectos, inclusive en muchos de estos proyectos las personas pernoctaban desde el dia anterior, la euforia era tal que nos impulsaba a comprar por emoción logrando que perdieramos de perspectiva que el aumento en el valor de las propiedades era artificial y no sustentable ya que el mismo no guardaba relación con el crecimiento de ingresos y la tasa de empleo entre otros indicadores de crecimiento económico, haciendo realidad la famosa frase “Real Estate Bubble”.
Lo anterior crea un desplome del mercado inmobiliario donde comienzan a declinar los valores, disminuye la poca equidad que ya existía en las propiedades, desaparece el ‘home equity’, considerado la mayor fuente de ahorros de las familias, esto unido a la crisis económica trajo como consecuencia un significativo aumento en la pérdida de empleos y reducción de ingresos lo que produce un récord en la morosidad de préstamos hipotecarios y la mayor cantidad de propiedades reposeídas que hemos experimentado en años.
Proyectos Nuevos Reposeidos
Otra de las razones para el aumento significativo en el inventario de proyectos nuevos actualmente se debe al extenso tiempo que toma el proceso de permisología en P.R., donde vimos desarrolladores que sometieron sus permisos dentro del periodo de expansión sin embargo los mismos advinieron final y firme años después en otra etapa del ciclo del mercado.
Corrección del Mercado
Lo anterior es parte del proceso natural del la etapa recesionaria donde a mayor aumento en los precio mas aguda es la caida por falta de sustentabilidad. No obstante este proceso es uno necesario para balancear el mercado y traerlo nuevamente a un equilibrio.
Lo Positivo de la Reseción
Dentro de los factores positivos que podemos mencionar destaco que esta situación ha contribuido a que el índice adquisitivo affordability index (ingreso promedio dividido entre el pago hipotecario promedio) según la Asociación Nacional de Realtors®) se encuentre entre los mejores si no el mejor momento de la historia. En otras palabras una familia con un ingreso promedio en San Juan de $2,342.00 (según Censo 2012) no cualificaba para una casa de precio promedio en esa misma Ciudad ya que solo podian aspirar a una propiedad de $125,000 aproximadamente. En la etapa de recesión las casas son más baratas en relación a los ingresos y las familias pueden aspirar a una mejor residencia.
¿Las Bajas tasas hipotecarias aumentan el poder adquisitivo?
A lo anterior debemos anadirle que entre el 2010-2014 existían proyectos nuevos que fueron reposeidos por los bancos y vendidos nuevamente ya sea a traves de la misma Institucion Bancaria o algun Inversionista quien adquirido los mismos. Algunos de estos proyectos nuevos cuentan con tasas desde un 2.99% y terminos de hasta 40 anos. Para que tengamos una idea mas clara del alcanze de la reducion de la tasa y el termino en una hipoteca, una familia cuyo ingreso mensual es de $2,342 con una hipoteca cuyo interes es de un 5.99% a 30 anos podria aspirar para un prestamo de $121,000 aprox, sin embargo esta misma familia con el mismo ingreso en una hipoteca al 3.99% a 40 anos cualificaria para una hipoteca de $174,000 aprox, o sea podria obtener una hipoteca de hasta $53,000 dolares mas, manteniendo el mismo pago mensual en ambos escenarios. Este favor contibuyó a que no hayamos experimentado una caída mayor de precios. En el 2011 el escenario lucía negativo para los vendedores y sumamente positivo para los compradores. Diez años más tarde, la balanza se fue a favor de los vendedores.
En que fase no encontramos ahora?
Aunque cientificamente era muy dificil precisar exactamente endonde estamos, si podemos decir a raíz de los síntomas del mercado, el historial de precios e indicadores de la economía que estuvimos dentro del punto mas bajo del ciclo entre el 2012 y el 2015. Los precios por pié cuadrado en la mayoría de las urbanizaciones y condominios reflejan tendencias hacia abajo hasta esa fecha. Aquí un ejemplo de La Villa de Villa Nevarez en San Juan.
La tendencia era en picada hasta después del 2017. Hay diversos factores para esto. Se puede argumentar que el dinero de reconstrucción después del huracán María fue el inicio de la recuperación. A esto súmenle una pandemia en el 2020 que cambió las reglas de juego con el teletrabajo y la relocalización de familias en Estados Unidos a Puerto Rico, con mayor poder adquisitvo por los incentivos de la Ley 22. Esto sumado a la escasez en el desarrollo de nueva vivienda y de repente parece que no hay inventario para nuevos compradores.
¿Es momento de vender?
¿Quiere decir esto que aquellos propietarios que deseen vender, deben hacerlo? No necesariamente, si usted va a vender y piensa comprar en otra parte, es muy probable que lo que pueda comprar esté a mejor precio. Igual es importante conocer el momento en que compró y cómo esta el Loan to Value de su propiedad. También puede optar por refinanciar o alquilar su propiedad y esperar a la etapa de expansion para vender la misma.
Te invito a no esperar a ver si las cosas mejoran para tomar una decisión, los que capitalicen las oportunidades de hoy serán los grandes ganadores del mañana. Albert Einstein expreso y cito: La Crisis es la mayor bendición que puede sucederle a personas y países, porque la crisis trae progresos. La Creatividad nace de la angustia, como el día nace de la noche oscura. Es en la crisis que nace la Inventiva, los descubrimientos y las grandes estrategias. Quien supera la crisis, se supera a sí mismo sin quedar SUPERADO. Queda de nosotros transformar La Crisis en Grandes Oportunidades.
Iván Zavala Steidel y Giancarlo González Ascar co-fundadores de Urbital LLC