Urbiral Podcast S1 E5

Para escuchar el Podcast sobre precios de propiedades en Puerto Rico, oprima aquí.

 

A continuación, la transcripción del episodio 5:

Giancarlo González: El Normandie se vendió en 8.6 millones, vamos a ver quién lo compró, qué intenciones tiene. Mientras, siguen los préstamos en moratoria, hablamos sobre short sales y las tendencias en el mercado. Esto y mucho más en el podcast de Urbital.

Me acompañan Coral Bouret, la corredora del Viejo San Juan, Fernando Rodríguez el exbanquero y corredor especializado, y Brandon Zavala. Vamos al grano, se vendió el Normandie, ¿qué saben? 

Coral Bouret: Bueno, se vendió en 8.6 millones aparentemente. No sabemos quién lo compró.

Fernando Rodríguez: Entiendo que es un grupo. Me compartieron el link pero son desarrolladores de Nueva York. Un grupo que entiendo que se dedica a restaurar propiedades con valor histórico. 

Giancarlo González: ¿Esa estructura es salvable?

Fernando Rodríguez: Muy buena pregunta.

Coral Bouret: No tengo idea. Yo estuve dentro del Normandie antes de la pandemia y la estructura está ahí pero hay daño serio, varillas expuestas. Desde el punto de vista estructural yo no tengo idea.

Fernando Rodríguez Cuán ‘sound’ y ‘safe’ sea, pues tengo que cuestionarlo y de igual forma el dinero o la inversión desde el punto de vista financiero pues habría que ver.

Giancarlo González: Se cerró en el 2009, yo había visto que informaron que estuvo listado en el 2014-2015 y estaban pidiendo $14 millones. Así que se fue un poquito por debajo de lo que estaban pidiendo. Yo francamente pienso que esa estructura habrá que demolerla. Sería una lástima, uno de esos edificios de diseño Art Deco que hay tantos por ahí que uno no se da cuenta, y de repente te fijas y dices “adiós aquí tenemos un edificio Art Deco precioso”. Muchas veces dentro del mismo Santurce la gente no se da cuenta de las bellezas arquitectónicas Art Deco que tenemos.

Fernando Rodríguez: Yo pienso que fue víctima de falta de mantenimiento o de un buen uso. 

Coral Bouret: Bueno, yo creo que eso fue víctima de la corrupción porque eso se vendió varias veces con incentivos del Gobierno de que se iba a revitalizar y restaurar y sé que varias veces fue objeto de bancarrota y vuelve y venden y vuelve y le den incentivos, ¿y esos incentivos qué pasó? Son víctimas de la corrupción no de mantenimiento.

Giancarlo González: Veremos a ver qué hacen estos nuevos inversionistas. ¿No hemos identificado a ninguna persona detrás?

Coral Bouret: Estoy leyendo aquí en el Registro de Corporaciones y tengo un nombre. Ezra Ishay, que me llevó a The Ishay Group. A private real estate developing company.

Brandon Zavala: Ese fue el link que envío el compañero Fernando. También hay que ver la práctica y los incentivos que tienen porque si fue bajo el Opportunity Zone, pues les van a exigir que se haga una mejora sustancial a la propiedad y son unos ciertos porcientos que se tienen que llevar esos parámetros y también tienen que hacerlo en creo que un plazo de tiempo. Anteriormente era 6 meses que tu tenías para diferir esas ganancias capitales y un año y 6 meses, 18 meses, para entonces comenzar la mejora de las propiedades.

Giancarlo González: Interesante. Si es con esa inversión, ¿es para mejorar esa estructura entonces? ¿No sería para demoler y hacer algo nuevo?

Brandon Zavala: Entiendo que lo puedes hacer luego de que entonces, si lo vas a hacer así, pues te cualifica como quien dice mejor para Opportunity Zone porque la mejora va a ser mucho más sustancial. 

Giancarlo González: Interesante. ¿Algo más sobre este tema? ¿Contratarán al que lo pintó para que siga haciéndolo?  *se ríen*

Coral Bouret: ¿Finalmente lo restaurarán y lo pondrán en operación, o será la tercera o la cuarta vez?

Giancarlo González: Una de las quejas principales que hay ahora es que el estacionamiento lo cerraron y lo pusieron más caro. Antes uno podía estacionar ahí por $5, ahora está en $10.

Fernando Rodríguez: Yo pienso que todo activo tiene que ser autosustentable. Yo creo que eso lo que nos permitiría tener disciplina tanto fiscal como económica, y eso para mí es bien importante en todo proyecto ya sea público o sea privado. Porque sí, es principio básico. 

Giancarlo González: Bueno. Pues veremos a ver qué ocurre con ese tema. Próximo en agenda: las moratorias. Fernando.

 

Fernando Rodríguez: Las moratorias, lo que tanto se anticipa. 

 

Giancarlo González: ¿Cuántas son?

 

Fernando Rodríguez:  Recientemente salió en uno de los periódicos principales de la Isla que había un sinnúmero enorme en moratoria o en proceso de ejecución. Como yo he compartido y le he dicho a la gente que siempre me preguntan, ¿cuándo se va a escocotar el mercado para que yo compre la casa que quiero a precio de rajatabla? Varias cosas, yo pienso que como esto es un tema del sistema financiero, de la economía, y cosas que hemos aprendido del pasado de las crisis anteriores, lo que yo puedo ver es que el Gobierno o las agencias pertinentes van a llevar el tema poco a poco porque de nada me sirve que yo tenga $8,000 o $46,000 la cifra que sea en inventaron. ¿A quién se las voy a vender? Si esas mismas personas están entregando, posiblemente lo que vaya a pasar es que venga un inversionista de afuera, y en vez de comprar 1 compre 20 o 30 de cantazo. Entonces pienso que es mejor mitigar en ese sentido y asegurar ese activo tan preciado para nosotros los puertorriqueños que es una casa y que tan reciente como la semana pasada el gobierno local anunció a través del Departamento de Vivienda un fondo de $75 millones para otorgar una ayuda a las personas que fueron impactadas por el tema del COVID. Eso está perfecto, y muchas de esas moratorias que se han otorgado han llegado a un proceso que se ha logrado salvar la situación. Por ende, no ha llegado a una ejecución perse, lo cual es positivo.

 

Giancarlo González: Compartiendo mi experiencia personal, me recuerdo durante la pandemia cuando empezó el lockdown; en mi caso tengo mi hipoteca con Banco Popular y fueron bien receptivos y diligentes y tuve esa primera moratoria de 3 meses. Vuelvo y hablo con ellos entonces porque necesito más tiempo, y me dieron 6 meses más. Yo tuve una moratoria ese año completo del 2020 hasta diciembre y en diciembre me dijeron “bueno puedes volver a empezar a pagar o puedes ver si te pueden seguir extendiendo” y entonces yo opté por volver a pagar. No tuve que hacer ningún pago de cantazo, sino que se rodó todo al final mi hipoteca. Esa fue experiencia, no todo el mundo tuvo la misma experiencia.

 

Brandon Zavala: ¿Y al final entonces te pasaron el principal y los intereses, o por lo menos los intereses de ese año no los tuviste que pagar?

 

Giancarlo González: No, me pasaron el principal y los intereses y yo seguí haciendo mis pagos. En enero empecé con los pagos regularmente de nuevo.

 

Brandon Zavala: Pues mira, yo tengo aquí la data de Black Knight, Inc., ellos son los que monitorean las moratorias y todo eso y dicen que sigue aumentando el Forbiddance $550,000. Homeowners que han estado en la moratoria están pasando ahora loss mitigation y 800,000 se han podido salir de la moratoria. Sin embargo, son millones que todavía están en el plan de moratoria y quizás no tienen los recursos o simplemente entonces pasan a loss mitigation. En loss mitigation o lo haces como un short sale o lo haces como un short payoff. Entonces lo que hacen es que te extienden el término y quizás te suban el interés, pero si no puedes pagar $1200 ahora no vas a poder pagar $1,400-$1,500 aunque te extiendan el término. O bajarte entonces el pago por extendértelo 10 o 20 años más.

 

Coral Bouret: Fíjate, a mi me está pasando con unos clientes en Rio Grande. Brinqué el charco, salí de Viejo San Juan y me metí en Rio Grande y el problema ahí es que es un resort community y yo no entendía cómo es posible que esta gente estuviera haciendo un short sale cuando podían vender. El punto fue que el tipo de préstamo que tenían, que era un préstamo de inversión no de second home, la moratoria que le ofrecieron a ellos era distinta a la que te hicieron por ejemplo a ti Giancarlo porque era tu residencia principal. Parece que cuando salen de moratoria, la opción era o lo pagas todo o refinancea. Qué pasa, el balance no podían refinanciar todo el balance, así que iban a poder refinanciar creo que el 75% de la deuda, entonces ahí ya se les iba. 

 

Fernando Rodríguez: Lo que pasa es que cuando entras a un proceso de loss mitigation, va a depender del dueño de la hipoteca, del inversionista. Por eso es bien importante que las personas sepan qué tipo de préstamo hipotecario están utilizando para comprar la residencia, ya sea residencia principal, como una propiedad de inversión, o un second home. Puede ser Convencional, Fannie Mae, FHA. Porque piensen que eso pasa al mercado secundarios, el “pool” de las hipotecas que se venden a terceros. No necesariamente si hubo una institución financiera, Banco Popular por decir un nombre, ellos a su vez posiblemente le tangan que pedir permiso. Por ejemplo, ahora yo estoy negociando dos short sales. Tengo una oferta que hay que presentarse al banco y al final, si es una hipoteca de cartera de las que ellos administran y son dueños a la misma, ellos pueden tomar la decisión pero si es un es un inversionista ellos tienen que someter todo el paquete de ese cliente incluyendo la oferta para que ellos determinen. Pueden pasar dos cosas, o le aceptan o le hacen una contra oferta o le piden que ponga dinero. Yo he tenido clientes por ejemplo que han aportado de su bolsillo $5,000 – $10,000  a cambio de salirse de la hipoteca y que el Banco o el inversionista le condone esa deuda. 

 

 Brandon Zavala: Y yo los casos que estoy viendo en short sale es que en mercados como Río Grande, Guaynabo quizás, la propiedad está underwater pero de momento con este año y medio ahora mismo pueden vender fuera del underwater. Yo vendí una propiedad completamente destruida, básicamente hay que hacerla casi nueva en Valle Escondido Guaynabo. Estamos apuntando para un short sale, de momento decimos “mira, a lo mejor podemos hacer una re-venta en $325 y llegar a tasación $545” y a lo mejor podríamos quizás saberlo desde el principio, pero el mercado no nos decía eso. Sin embargo, las ventas que están pasando en el último año, igual que en la Villa estaba trabando un short sale para $400 de momento llegó una tasación de $680 y son tasaciones de comparables que no estaban hace 8 meses y otro tipo de préstamo que sí es hipoteca asumible. Lo que sí es que en algunos tipos de préstamos la hipoteca es asumible, pero otros tienen el due on sale, que Fernando tiene que saber más de eso, que si el banco se entera que la hipoteca es asumible, va a ir a donde esa persona que la asumió y le va a pedir que la pague todo el principal.

 

Fernando Rodríguez: Van a llamar el pagaré y entonces lo pone automáticamente que queda en default y entonces ahí el banco comienza el proceso de cobro. Por eso es que es muy importante orientarse con profesionales de la banca o un profesional de bienes raíces. El proceso de short sale de delincuencia pasa por lo que ellos llaman un waterfall. Si caes en delincuencia, moratoria, short sale, que de hecho el short sale es uno de los pasos o niveles iniciales, hasta que luego pasa si mal no recuerdo dación de pago y finalmente la modificación de hipoteca y luego modificación de hipoteca dación en pago y ejecución. 

 

Giancarlo González: Para el que no sepa, ¿un short sale es?

 

Fernando Rodríguez: Es una venta previa a ejecución de hipoteca.

 

Giancarlo González: Y usualmente por debajo de lo que debe.

 

Fernando Rodríguez: Puedo tener un cliente que debe actualmente $200,000 en su hipoteca y las comparables en ese mercado se están vendiendo en $160, por decir. Pero la realidad del caso es como dice Brandon que el mercado está tan dinámico hoy que si el precio es correcto posiblemente podamos aspirar a que una propiedad se pueda vender $15,000 – $20,000 por encima y esa pérdida que estaría asumiendo la institución financiera se reduce sustancialmente.

 

Coral Bouret: Pero mencionaste las tasaciones. Yo no he visto una sola tasación, digo tampoco he visto tantas porque hay muchas venta cash, pero puedo decir que todas las tasaciones que he visto que me han compartido, ya sea de refi o de venta o compañeros colegas que me dicen “Coral, mira lo que me costaron ayúdame con esto”, están por debajo de los valores que uno como corredor sabe que ese mercado aguanta y esas tasaciones todas dicen que el mercado está ‘stable’ nunca es ‘increasing’ cuando sabemos que estamos en un mercado que está increasing y que todas las ventas lo demuestran. 

 

Giancarlo González: O sea, tu experiencia con las tasaciones es que todavía no están reflejando los valores que estamos viendo en la venta.

 

Fernando Rodríguez: Habría que preguntar a un tasador.

 

Giancarlo González: Desde el Viejo San Juan. Quizás en Rexville en Bayamón es diferente. 

 

Coral Bouret: Claro, lo estoy viendo en resort communities, Viejo San Juan.

 

Fernando Rodriguez: Se está dando, pero hay que ser bien cauteloso porque posiblemente un profesional en verdad te vaya a decir que todavía no hay data suficiente que sustente ese nuevo valor.  Para eso tiene que haber una tendencia clara, no podemos descansar en solamente una compraventa. No es indicativo de lo que está pasando. 

 

Coral Bouret: Sí, no claro. Lo traigo a la mesa porque me está pasando ahora, me ha pasado ya dos veces corridas. Ahora mismo tengo un caso que va a cerrar porque el comprador entiende que la propiedad lo vale y va pa’ lante y hay una diferencia de $60,000, oesa no estamos hablando ni de $5,000 ni $10,000 ni de $20,000; $60,000 diferencia entre el precio de venta, que es un short sale by the way, que está $50,000 por debajo de la última venta de una propiedad igual a esa en ese mismo complejo. Tasó $256,000. Se escribió una carta de 4 páginas súper detallada con muchos claros ejemplos y la respuesta del tasador en este caso fue un párrafo, tres oraciones, que en resumen decía “Bueno, esa es mi opinión”. Y uno no puede pelear contra la opinión de un tasador. 

 

Fernando Rodríguez: Sí porque lo importante es que se cumpla la forma en que ellos desarrollan su opinión, siempre y cuando sea razonable pues se da por bueno.

 

Brandon Zavala: Y otra cosa es que por lo menos yo me he dado cuenta que también hay bancos que están vendiendo, como decía Fernando, en bulk a inversionistas de allá afuera a ¢30 centavos el dólar. Esos inversionistas llegan, compran a ¢30 el dólar, mandan a hacer un BPO, Broker Price Opinion, y si el BPO les da $195 aunque la hipoteca les da $115, ellos se van a subasta, no te van a aceptar un short sale, y dicen “mira, yo lo voy a adjudicar en la primera subasta, no voy a esperar ni la segunda ni la tercera”. Y ahora mismo las propiedades reposeidas yo puedo entender que están casi al nivel de fair market value. Están vendiéndolas a un precio que es como si fuera un mercado regular. 

 

Fernando Rodríguez: Porque es reflejo también de la demanda que hay. Por eso es que yo decía que no se afanen tanto en que esto se escocote porque si esto se escocota, que no lo sabemos si vaya a pasar, eso significa que nos colgamos administrando todo. Y es así, es la pura verdad. Yo prefiero tener un mercado boyante, que esté saludable, porque es bien para todo el mundo. Para el dueño de la hipoteca, para el dueño de la casa, los corredores, el sistema bancario, el mismo Gobierno. Y posiblemente sí, vayan a llegar y siempre va a haber inventario reposeido, pero es tanta la demanda porque aún por ejemplo un aumento en tasas de intereses, hay necesidad. Y yo te diría que aún saliendo el inventario, eso se va a absorber de forma rápida. 

 

Giancarlo González: Los intereses ahora mismo, ¿todavía está conveniente refinanciar? Sé que han ido subiendo.

 

Fernando Rodríguez: Todavía, yo te diría que una persona que esté con una hipoteca original en torno al 6%, pues todavía le es factible, entiendo yo, 2 puntos por lo menos.

 

Brandon Zavala: Y otra cosa que tenemos que entender que las personas que están en short sale quizás tienen cash pero no quieren pagar el principal porque están udnerwater. Pero si llega un fondo de allá afuera y compra a ¢30-40 el dólar, el nuevo código civil cambió y ahora se aplica la Ley de Crédito Litigioso, que eso significa que esa persona tiene 30 días tan pronto se entrere que un fondo de extranjeros la compró, y en esos 30 días la puede comprar a ese mismo precio que el extranjero la compró, a ese descuento de ¢30 el dólar. Si la persona tiene cash, entonces dice “ahora sí, con este nuevo cambio de Ley de Código Civil la compro y la compro a descuento pero no quería pagar ese principal porque me iba a quedar underwater.”

 

Giancarlo González: Una pregunta Brandon, en el 2005-2006 se registraron aproximadamente entre 34,000-35,000 transacciones hipotecarias. En el 2007-2008 que llega la caída, ese número baja como a 28,000. Aquí estoy usando datos que levantamos. Y luego, 2012-13-14, fueron 24,000 transacciones. Se ve que iba una baja. Pero, en el 2006, ¿existían los short sales? 

 

Brandon Zavala: No.

 

Giancarlo González: ¿Y en 2009-2013?

 

Brandon Zavala: 2009-2010 en Reality hicieron el departamento de short sales y los bancos le decían “pero es que no sé qué eso de short sale, no sé qué es esto”. El mercado no estaba listo para lo que era el short sale, y entonces ahí se empiezan a hacer, y se pudieron hacer en algunos casos, pero no todos los bancos tenían la capacidad en ese momento o todo el conocimiento para poder hacerlo.

 

Giancarlo González: ¿Y quizás podemos decir que el pico de los short sales fue 2014?

 

Coral Bouret: Yo la primera vez que trabajé un short sale en Viejo San Juan fue en 2014. Y trabajamos como 3-4 ese año.

 

Giancarlo González: El pico, y que según los datos era cuando los precios más bajo estuvieron. 2014-2015. Ahora se va en recuperación los short sales, si todo sigue bien deberían desaparecer. El short sale no es bueno para ningún propietario, ningún propietario quiere hacer en short sale.

 

Fernando Rodríguez: Sí porque eso tiene unas implicaciones contributivas, financieras, e informe de crédito. Por eso es que digo, si el mercado está saludable es bueno para todo el mundo. No piensen que esto se va a escocotar de nuevo porque hay que analizar.

 

Coral Bouret: Hay algo que tomar en consideración también, el que compró en 2006-2007, incluso 2008 en el pico del mercado, ya esa hipoteca cumple 14 años, o sea que ya la ha amortizado a un punto que quizás va a vender por debajo de lo que debe pero puede vender porque el principal de la hipoteca está bastante amortizado.

 

Brandon Zavala: Y otra cosa, en el 2005-2006 ya estamos en el pico de la construcción de las urbanizaciones, nuevos proyectos. Luego, cuando pasa la debacle, los proyectos se quedan a mitad, se quedan vacante y ahora creo que podemos entrar a urbanizaciones y también vas a ver un 7-8% de esas propiedades vacantes y lo que se está viendo es que la gente ahora quiere new construction. Lo tienen opcionado, llevan un año en hold y de momento les llega una carta del desollador “debido al alza de materiales y costo de construcciones tenemos que hacer un price adjustment”. Y entonces le están subiendo el precio. Ahora que se está volviendo a desarrollar, porque necesitamos más propiedades, sí se está viendo que esa alza en construcción e inflación de materiales está causando price adjustment en algunas opciones ahora mismo.

 

Fernando Rodríguez: Sí, y de igual forma tengo que decir, en mi opinión, que en el 2005-2006 a 2007 a el consumidor lo veo que en aquel entonces era más bien especulativo o era de inversión o un second home. Hoy por hoy, por lo menos mi experiencia, principalmente lo que he manejado han sido compradores de residencia principal y el perfil, tengo que decirles, ha mejorado sustancialmente ya sea que está más educado, mejor credit score, empírica, mejores ahorros, trabajo más estable. Por lo menos mi experiencia con lo que he trabajado.

 

Coral Bouret: Yo creo que eso responde también, quizás el cliente hace 7 años en 2015 10 años en 2012 estaba underwater, le iba mal. Y obviamente el crédito se le afectó, quizás ahora puede ser una de las razones por las cuales ese perfil ha lentamente cambiado y mejorado. 

 

Brandon Zavala: Quizás todo el mundo tenía la impresión de que iba a ser un mercado que siempre iba a ir en alzada hasta que hubo esa corrección y de repente la gente dijo “espérate, tengo que saber el location, tengo que saber dónde compro”, porque quizás hay mercados que no se vieron tan afectados después de esa debacle, hay unos que sí fueron más afectados y quizás ahora la gente dice esto puede subir cómo puede bajar o sea con una situación colectiva y como dice Fernando se orienta mucho más a la hora de comprar. 

 

Coral Bouret: Bueno yo recuerdo 2004-2005 que fue cuando yo empecé, yo en esa época me especializaba en Miramar, Isla Verde, áreas más turísticas, pero el comprador tenía la certeza de que su propiedad iba a aumentar de un 20% a un 25% anual. Eso era una certeza, o sea ellos estaban dispuestos a pagar por encima de tasación en aquel entonces porque ellos sabían 100% que eso iba a aumentar un 20%-25% anual. Los clientes estaban dispuestos a hacerlo porque así lo decían.

 

Fernando Rodríguez: Me ha pasado con casos que quieren por ejemplo utilizar el voucher de veterano o FHA, y el banquero hipotecario le dice “mira los parámetros salen mejor, pero me tienes que aportar tanto y bajar el true value a 80%.” Y eso representa $40,000 dólares y hay clientes que los dan. Ya de entrada estás financiando y en el equity que vas a tener en tu propiedad desde un principio. Que aun habiendo correcciones o ajustes en el mercado, posiblemente lo vas a absorber y no vayas a estar nunca underwater, Dios mediante.

 

Coral Bouret: Y desde la perspectiva del banco, un préstamo menos riesgoso.

 

Fernando Rodríguez: Exactamente.

 

Giancarlo González: A esto lo que le sigue es cuán fácil es obtener estos financiamientos, porque el comprador puede estar bien cualificado pero el proceso todavía sigue siendo retante tanto como para refi como para compraventa, y podemos hablar de eso el próximo episodio. Take it away! 

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